Üürileandja õigus külastada renditud vara: juhised ja piirangud

Kui kinnisvara antakse üürile, võib piir üürileandja omandiõiguse ja üürniku kasutusõiguse vahel tunduda ebaselge - eriti olukordades, kus korteri ülevaatust või näitamist potentsiaalsetele ostjatele või uutele üürnikele on vaja. Selles olukorras annab üürileandja külastusõigus õiguse siseneda kinnisvarasse ainult üürniku nõusolekul mõjuvatel ja kontrollitavatel põhjustel, mis peavad olema objektiivsed. Kuigi tsiviilseadustik ei reguleeri seda õigust otseselt, määravad selle ulatuse kohtupraktika ja lepingutingimused.

Milal võib üürileandja kinnisvara külastada

Üürileandjal on õigus nõuda korterisse juurdepääsu ainult mõjuvatel põhjustel, kokkuleppel üürnikuga ja austades üürniku privaatsust. Sellised põhjused võivad hõlmata:

• kinnisvara müümine või uue üürniku leidmine (nt üürilepingu lõppemise lähenedes);
• korteri seisukorra ja hooldustingimuste kontrollimine;
• hädavajalike remondi- või tehniliste tööde tegemine.

Milliseid juhiseid tuleb järgida

Omanikul ei ole õigust siseneda korterisse ilma üürniku loata, hoolimata varuvõtmetest. Volitamata sisenemist võidakse pidada kodu puutumatuse rikkumiseks.

Kõik külastused tuleb eelnevalt kokku leppida ja läbi viia mõistliku etteteatamisega, sobival ajal üürnikule, arvestades tema isiklikku ja töögraafikut. Sageli on üürilepingus määratletud külastuspäevad ja -kellaajad.

Ainus erand on hädaolukord (nt tulekahju või üleujutus), mis nõuab kiiret sekkumist kahjude vältimiseks.

Üürniku keeldumine

Üürnikul on õigus nautida vara segamatult, kuid ta ei saa mõjuv põhjuseta keelduda juurdepääsust, eriti kui sellised külastused on lepinguga määratletud. Põhjendamatu keeldumine võib olla üürilepingu tingimuste rikkumine.

Mõnel juhul võib omanik pöörduda kohtusse kiire otsuse saamiseks või nõuda kahju hüvitamist, kui keeldumine takistab näiteks kinnisvara müüki.

Ostueesõiguse kestus

Üürniku ostueesõigus eluaseme ostmiseks ei kehti pidevalt, vaid teatud olukordades ja selle teostamiseks on kehtestatud seadusega tähtajad.

Pärast ametlikku müügi teatamist (nt kohtutäituri kaudu või kirjalikult) on üürnikul:

• 60 päeva ostuotsuse tegemiseks;
• lisaks 30 päeva tehingu tasumiseks ja lõpuleviimiseks, kui teates pole sätestatud teisiti.

Millal see õigus eluruumi üürilepingus tekib?

Eluruumides (reguleeritud vastavate õigusaktidega) tekib ostueesõigus, kui:

• omanik keeldub esimese tähtaja jooksul lepingut pikendamast (nt pärast 4 aastat üürilepingut) kavatsusega kinnisvara müüa;
• üürnikul pole muud eluaset.

Ärirendilepingu korral

Ärikinnisvara puhul on see õigus laiem:

• see tekib iga kord, kui omanik otsustab lepingu kehtivusaja jooksul ruumid müüa;
• müügi tähtaeg jääb samaks - 60 päeva alates teatamise kuupäevast.

Tagasiostuõigus

Kui omanik müüb kinnisvara ilma üürnikku teavitamata või madalama hinnaga kolmandale isikule, võib üürnik kasutada tagasiostuõigust 6 kuu jooksul tehingu registreerimise kuupäevast alates.

Kuidas korraldatakse üürikinnisvara näitamisi?

Korteri näitamist potentsiaalsetele ostjatele või uutele üürnikele reguleeritakse poolte huvide tasakaalu järgides:

• omanikul on õigus kinnisvara näidata;
• sissepääs ilma omaniku nõusolekuta ei ole lubatud üürnikule;
• üürnikul on kohustus teha koostööd ja mitte ilma põhjuseta sekkuda;
• Külastused peavad toimuma piisava etteteatamisega (tavaliselt vähemalt 48 tundi) ja sobival ajal.

Mis on tavaliselt lepingus kirjas

Paljudes lepingutes on külastuste osas konkreetsed sätted:

• Kindlad päevad ja kellaajad (nt 1-2 korda nädalas mõneks tunniks);
• Sagedasemad vaatamised üürilepingu viimastel kuudel või pärast lepingu lõpetamisest teatamist.

Praktilised soovitused

Kõige parem on ennetada segadusi, määrates ette kindlad külastusajad - näiteks teisipäeva pärastlõuna ja laupäeva hommik. See võimaldab üürileandjal vaatamisi paremini planeerida ning üürnikul rahulikult oma ajakava korraldada ja kinnisvara ette valmistada.