Kuidas toimib üüri maksmata jätmise korral väljatõstmise menetlus?

Üüri maksmata jätmise tõttu väljatõstmine on juriidiline mehhanism, mis võimaldab kinnisvaraomanikul ruumid vabastada. Kui üürnik ei maksa üüri või lisakulusid (näiteks kommunaalmaksed), saab kinnisvaraomanik oma õiguste kaitsmiseks algatada maksmata jätmise tõttu väljatõstmise. Seda tehakse väljatõstmisteate koostamisega, mille peab koostama advokaat. See dokument kohustab üürnikku ruumid kindlaksmääratud aja jooksul vabastama ja sisaldab kutset kohtusse ilmumiseks, kus väljatõstmine kinnitatakse.

Kuidas toimub väljatõstmine maksmata jätmise korral?

Üüri maksmata jätmise korral toimuvat väljatõstmismenetlust reguleerivad Itaalia tsiviilseadustiku artiklid 658 jj. Õigusaktid näevad ette erimenetluse, mis võimaldab üürileandjal üüri maksmata jätmise korral saada:

- üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine; - kinnisvara vabastamine ja tagastamine; - üürivõlgade sissenõudmine.

Kui üürnik ei tasu üüri või kommunaalmakseid, saab üürileandja oma õiguste kaitsmiseks koheselt meetmeid võtta. Oluline on tegutseda kiiresti, et vältida suure võla tekkimist, mis raskendaks raha sissenõudmist. Ühe makse tasumata jätmine võib olla õnnetusjuhtum või ajutine probleem, kuid kui tasumata jätmine ulatub kahe kuuni, on see üürileandjale tõsine signaal.

Väljatõstmise algatamise tingimused

Maksmata jätmise tõttu väljatõstmismenetluse algatamiseks peavad olema täidetud kaks tingimust:

1. Kirjaliku ja registreeritud üürilepingu kättesaadavus. 2. Üürniku poolt üüri või lisakulude maksmata jätmise fakt.

Väljatõstmine on võimatu, kui üürileping pole kirjalikult vormistatud ja maksuhalduris registreeritud. Suulised kokkulepped või "laua taga" makstud üür ei anna õigust väljatõstmisele. Sellistel juhtudel peab omanik kasutama muud kaitsevormi - nõuet ruumide vabastamiseks ebaseaduslikust kasutusest.

Maksmata jätmise osas on erinevusi olenevalt liisingu tüübist:

- Eluruumi üür: Seaduse nr 392/78 artikli 5 kohaselt on piisav ühe kuu üüri või vähemalt kahe kuu üüri ulatuses kommunaalmaksete võlgnevuste mittetasumine. - Mitteeluruumide üürilepingud (nt äripinnad): Kohaldatakse „väikese rikkumise” kriteeriumi (tsiviilseadustiku artikkel 1455). Kohtunik hindab rikkumise raskusastet. Tavaliselt kasutatakse samu kriteeriume kui eluruumide üürilepingute puhul.

Väljatõstmise algatamiseks üürniku poolt üüri või lisakulude (näiteks kommunaalteenuste) eest saab esitada nõude maksmata jätmise korral vähemalt 20 päeva jooksul. Enne seda aega ei saa menetlust jätkata. Mitteeluruumide üürilepingute puhul määrab kohtunik rikkumise olulisuse, eriti kui maksmata jätmine on korduv.

Väljatõstmismenetluse etapid

Maksmata jätmise korral väljatõstmise menetlus on rangelt reguleeritud ja nõuab advokaadi kohustuslikku osalemist. Peamised sammud on järgmised:

1. Koostage ja saatke väljatõstmisteade: Omanik koostab väljatõstmisteate ja saadab samaaegselt kohtutäituri kaudu kohtukutse väljatõstmise kinnitamiseks. Teate ja kohtuistungi kuupäeva vahele peab jääma vähemalt 20 päeva, välja arvatud juhul, kui omanik taotleb selle perioodi lühendamist. 2. Kohtuistung: Kohtuistungil võib kohtunik: - kinnitada väljatõstmist; - anda üürnikule võla tagasimaksmise edasilükkamist; - anda asi üle tavalisele kohtumenetlusele, kui üürnik on väljatõstmise vastu.

Kartaabia reformi kaasa toodud muutused

Cartabia reform on muutnud väljatõstmisest teatamise ja selle kinnitamise korda. Nüüd on kohustuslik, et teade toimetab üürnikule kätte kohtutäitur. Väljatõstmise kinnitamise protsessi on lihtsustatud: kui üürnik kohtusse ei ilmu, saab kohtunik väljatõstmise kohe kinnitada ilma kohtu kantseleis täitekorraldust väljastamata. Reform soodustab ka sertifitseeritud e-posti (PEC) kasutamist, et lihtsustada menetlust ja lühendada ajaraami.

Mis juhtub pärast lahkumisest teatamist

Kui üürnik pärast teate saamist vabatahtlikult eluruume ei vabasta, võib üürileandja algatada väljatõstmise sundtäitmise menetluse. See protseduur hõlmab järgmisi samme:

1. Kohtunik kinnitab väljatõstmise ja annab välja täitekorralduse ruumide vabastamiseks. 2. Üürnikule antakse tähtaeg (tavaliselt 10 päeva) ruumide vabatahtlikuks vabastamiseks. 3. Kui üürnik nõuet ei täida, teavitab kohtutäitur teda väljatõstmisest (nn väljatõstmisteade). 4. Kohtutäitur määrab kuupäeva, milleks ruumid tuleb vabastada. 5. Kui üürnik jätkab ruumide kasutamist, taotleb kohtutäitur politsei sekkumist väljatõstmise sundkorras läbiviimiseks.

Kuni ruumide vabastamiseni on üürnik kohustatud jätkama üüri maksmist ja vajadusel katma omaniku õigusabikulud.