Kuidas soetada korterit hüpoteegiga ohutult ja vältida rahalist kitsikust: riskid ja notari soovitused

Kuidas osta kinnisvara hüpoteegiga: riskide vältimine ja tehingu kaitsmine

Kas kaalute kinnisvara ostmist hüpoteegiga?

Allpool kirjeldame üksikasjalikult juriidilisi samme, mida saate astuda oma sissemakse kaitsmiseks, võla täielikuks tagasimaksmiseks ja hüpoteegi koormatise eemaldamiseks.

Hüpoteeklaenuga koormatud kinnisvara soetamine ja müümine on täiesti seaduslik, kuid nõuab äärmist ettevaatust. Hüpoteek jääb kinnisvarale ka pärast omanikuvahetust nn edasimüügiõiguse tõttu. Ohutu ostmise tagamiseks kasutatakse tavaliselt ühte kolmest peamisest meetodist:

Müüja poolt võla ennetähtaegne tasumine enne põhilepingu sõlmimist;
Võla tasumine otse tehingu ajal (notari juures), kus ostja kannab vajaliku summa otse laenuandjale ja saab ametliku loa koormatise eemaldamiseks;
Jooksva hüpoteeklaenu jäägi ametlik üleandmine ostjale.

Mis on hüpoteeklaen, kuidas see toimib ja millised on selle liigid?

Hüpoteeklaen on asjaõiguslik tagatisõigus, mis annab võlausaldajale (tavaliselt pangale) õiguse koormatud vara sundvõõrandamiseks, et tagada laenu tagasimaksmine ja prioriteetne rahuldamine müügitulust teiste võlausaldajate ees.

Hüpoteeklaen saab õigusliku jõu alles pärast kande registreerimist kinnisvararegistris. See tagab laenuandjale kaks peamist eesõigust:

Eluasemeõigus: koormatis jääb kinnisvarale ka omanike vahetumisel, võimaldades laenuandjal vajadusel vara arestida isegi uuel omanikul;
Eesõigus: sundtäitmise korral rahuldatakse hüpoteegipidaja nõuded enne teiste tagatiseta võlausaldajate nõudeid.

Itaalia õigussüsteemis on kolm peamist hüpoteekliiki:

Vabatahtlik: tekib kokkuleppe või avalduse alusel, näiteks kodu ostes hüpoteegiga panga kasuks;
Kohtulik: väljastatakse kohtuotsuse alusel võla tasumise või muude kohtumenetluste korral;
Õiguslik: antakse teatud võlausaldajatele otse seadusega ilma võlgniku nõusolekuta.

Kinnisvarahüpoteegi kestus

Itaalia tsiviilseadustiku kohaselt jääb hüpoteegi kanne jõusse 20 aastaks alates registreerimise kuupäevast. Koormamise edasine staatus sõltub võlahaldusest ja võlausaldaja tegevusest:

Võla tagasimaksmine enne 20 aastat: Laenu täielik tagasimaksmine lõpetab pandiõiguse. Pangahüpoteekide puhul kustutatakse see automaatselt, ilma eraldi notariaalse kinnitamiseta;
Laen üle 20 aasta (nt 25 või 30 aastat): Hüpoteeklaenu kehtivuse pikendamiseks tuleb enne 20 aasta möödumist hüpoteeki pikendada. See säilitab hüpoteegi veel 20 aastat, säilitades algse vanuse;
Pikendamata jätmise korral: Kui 20-aastane tähtaeg lõpeb ilma pikendamiseta, lõpeb hüpoteek automaatselt, kuid võlg jääb kehtima.

Kas saan müüa hüpoteegiga koormatud korterit?

Seadus lubab kinnisvara müüa hüpoteegiga koormatud kujul. Tehingut ei takista pandiõiguste olemasolu ega nõua laenuandja eelnevat luba. Kuid kuna hüpoteek järgneb kinnisvarale, kehtivad turul kolm turvalist stsenaariumi:

Võla tasumine ja koormatise kustutamine tehingu ajal: Müüja võla osaline kustutamine tehingu ajal lepingu allkirjastamisega;
Krediidiülekanne: Ostja võtab üle müüja olemasoleva laenu ja vastutab järelejäänud maksete eest, hüpoteek jääb kehtima;
Enne tehingut tasumine: Müüja tasub oma võla enne lepingu allkirjastamist, andes kinnisvara üle koormatisevabalt.

Mis juhtub, kui ostan hüpoteegiga korteri ja ei tagasta seda?

Kinnisvara ostmisega ilma ametliku koormatise eemaldamiseta kaasnevad otsesed riskid:

Arestimise ja oksjonile panemise oht: Võlausaldajal on õigus kinnisvara arestida ja müüa oksjonil, kui võlgnik lõpetab maksete tegemise, hoolimata sellest, kas kinnisvara kuulub uuele omanikule;
Hüpoteegi väljastamisest keeldumine: Pank võib keelduda finantseerimisest, kui kinnisvaral on aktiivsed pandiõigused, mis ei ole tehingu ajal suletud, mis võib takistada uut hüpoteeklaenu;
Hüpoteegi kustutamise menetlus: Ostja võib pöörduda kohtusse, et sundida võlausaldajaid hüpoteegi kustutamiseks, kuid see on keeruline protsess.

Kõige levinumad vead kinnisvara ostmisel

Kinnisvara ostmisel hüpoteegiga tuleb olla äärmiselt ettevaatlik. Siin on peamised vead:

Tagatisraha otse müüjale ülekandmine: Raha ülekandmine müüjale, kes võib olla rahalistes raskustes, võib kaasa tuua riski raha kaotamiseks;
Kaitseklauslite puudumine eellepingus: Ostja võib jääda kaitsetuks, kui eelleping ei sisalda spetsiifilisi tingimusi hüpoteegi kustutamiseks;
Laenuandva panga kaasamata jätmine: Müüja suulised lubadused võlg tagasi maksta võivad osutuda ebausaldusväärseks, kui pank ei ole tehingul osaline;
Hüpoteegi olemuse alahindamine: Kohtu- või maksuhüpoteegiga kinnisvara ostmine nõuab keerukamaid kustutamisprotseduure kui tavalised pangalaenud;
Registrite ajakohastamise tähtaegade eiramine: Tehnilised nõuded võivad viivitada hüpoteegi kustutamisega isegi pärast võla tasumist.

Kuidas kaitsta ennast eellepingu etapis

Eelleping on oluline õiguslik vahend, mis tagab ostjale kindlustunde.

Notariaalse deposiidi kasutamine on soovitatav. Deposiidi ülekandmise asemel hoitakse raha notari turvalisel kontol kuni hüpoteegi kustutamiseni või nõusoleku saamiseni.

Raskematel juhtudel soovitatakse teha eellepingu ametlik registreerimine. See annab eelisõiguse ja väldib hilisemaid takistusi tehingu läbiviimisel.

Lepingu olulised klauslid ja tingimused

Eellepingus peavad olema järgmised olulised tingimused:

Koormatiseta oleku garantii: Müüja kinnitab kohustust vabastada vara hüpoteekidest ja arestimistest;
Tagasimakseklausel: Määrus, et osa rahast kantakse otse laenuandjale põhilepingu allkirjastamise ajal;
Oluline tähtaeg: Range tähtaja seadmine, mis on seotud võla tagasimaksmise ja hüpoteegi kustutamise loa esitamisega.

Notari roll: võla tagasimaksmine tehingu ajal

Notar tagab kinnisvaraõiguste seadusliku ülemineku. Enne allkirjastamist kontrollib ta registreid, teeb pangaga vajalikud arvutused ja tagab võla täieliku tasumise tehingu ajal: