Itaalia korteriühistute liigitamine: ridaelamutest superkorteriteni

Itaalia elamute arhitektuuriliste vormide ja formaatide mitmekesisust reguleerib tsiviilseadustik. Iga korteriühistu põhineb Itaalia tsiviilseadustiku (Codice Civile) artiklil 1117, mis määratleb tugikonstruktsioonide, kommunaalteenuste ja üldkasutatavate ruumide kaasomandi, kui hoonel on vähemalt kaks erinevat omanikku.

Igal vormil on oma spetsiifilised omadused seoses kulude jaotamise, haldamise ning maksukohustustega.

Peamised korteriühistute tüübid Itaalias

Vertikaalne korterelamu (Condominioverticale): traditsiooniline mitmekorruseline hoone, kus korterid või bürood asuvad üksteise kohal. Omanikud jagavad vundamenti, kandvaid seinu, katust, treppe ja lifte.

Horisontaalne korterelamu (Condominio orizzontale): iseseisvate, kõrvuti asetsevate hoonete kompleks (nt ridaelamud - villette a schiera). Majad on konstruktsioonilt iseseisvad, kuid neil on ühised välised elemendid: sissepääsuväravad, sissesõiduteed, valgustus ja kanalisatsioon (Itaalia tsiviilseadustiku artikkel 1117-bis).

Minimaalne korterelamu (Condominio minimo): olukord, kus maja koosneb vaid kahest erinevatele omanikele kuuluvast korterist (näiteks dupleks), kuid neil on ühised kandvad elemendid või siseõu.

Osaline korterelamu (Condominio parziale): suurema hoone sees olev juriidiline ehitis, millest teatud elementi (näiteks eraldi sissepääs, lift või ühe sektori katus) kasutab ainult osa elanikest. Selle hoolduskulud vastavalt Art. Itaalia tsiviilseadustiku § 1123 järgi kannavad ainult need, kes seda tegelikult kasutavad.

Superkorter: Mitme iseseisva hoone kompleks, mida ühendavad suured ühised rajatised: pargiala, bassein, katlaruum või ühine turvasüsteem.

Kuidas tekib korterelamu seaduslikult?

Korterelamu tekib automaatselt "de facto" (di fatto), ilma notariaalse kinnitamiseta. Kassatsioonikohtu otsus nr 21077/2022 kinnitas, et õiguslik staatus aktiveerub, kui on täidetud kolm tingimust:

Mitme erinevale isikule kuuluva kinnisvara olemasolu;

Ühiste struktuuride või süsteemide füüsiline jagamatus;

Ühiskasutusega alade ühine kasutamine.

Maksunõuded: Itaalia maksuamet (Agenzia delle Entrate) nõuab omanikelt esmakordsel kaasomandi tekkimisel hoone maksukoodi (Codice Fiscale) taotlemist. Ilma selleta on kommunaalmaksete tasumine ja töövõtjate kaasamine võimatu.

Mis vahe on korteriomandil ja elukohal?

Korteriomandi ja äripinna peamine erinevus seisneb omandistruktuuris ja haldusvormingus.

Tüüpilises korteriomandis on ühiskasutatavad alad üksikute korteriomanike ühisomandis. Kõik olulised otsused remondi, hoolduse ja eelarve jaotamise kohta teevad elanikud üldkoosolekul (Assambleel). Elukoha vorm võib olla mis tahes: alaline omand või pikaajaline üürileping.

Elamu puhul kuulub kogu kompleks täielikult ühele juriidilisele isikule (äriühing). Elanikel ei ole kinnisvara - nad sõlmivad üürilepinguid. Sellisel juhul sisaldavad majutuskulud tavaliselt ärihotelli teenuseid: vastuvõtuteenus, tubade regulaarne koristamine ja territooriumi turvalisus.

Millal on vaja administraatorit?

Itaalia tsiviilseadustiku artikli 1129 kohaselt on professionaalse halduri määramine kohustuslik ainult siis, kui omanike arv ületab 8 inimest.

Kui majas on 4 korterit või see on vähemalt kahe pere korterelamu, saavad elanikud seda ise hallata (autogestione), määrates vastutava esindaja. Siiski jääb isegi kohalikes omavalitsustes kehtima kohustus omada kodus maksukoodi, hoida alles kviitungeid ja teha makseid pangaülekandega.