Milano hüpoteekidele, Napoli investoritele, Bologna keskkonnale: eluasemeturu suundumused 2025.–2026. aastal

2025. aasta kinnisvaramaaklerite aruande põhjal on Itaalia eluasemeturg killustunud: igal suurel linnal on oma sotsiaalne struktuur, hinnatase ja valitsevad lepinguliigid.

Ostu-müügituru analüüs linnade kaupa

Ostumotiiv varieerub linniti. Kui Firenzes, Genovas, Roomas ja Torinos on üle 77% tehingutest seotud esimese kodu soetamisega isiklikuks otstarbeks, siis Napolis on investeerimisostude osakaal kõrgeim – 37,3% (turistidele ja üliõpilastele üürimiseks).

• Ostja profiil: Palermos (72,3%) ja Napolis (71,3%) domineerivad turul traditsioonilised pereelamud. Milanos on peaaegu iga teine ostja vallaline (46,9% vallaline).
• Vanus: Praktiliselt kõikjal on kõige aktiivsemad noored vanuses 18–34 (Milanos on neid 35,5%). Erandiks oli Firenze, kus kõrgete hindade tõttu lükati ostud edasi 35–44-aastaste vanuserühma.
• Eluaseme tüpoloogia: Kolmetoaline korter (trilocale) on endiselt globaalne standard. Milanos ja Torinos ostetakse aga eelkõige kahetoalisi kortereid (bilocale) ning Genovas ja Veronas neljatoalisi kortereid.
• Edasimüügi kinnisvarahinnad: Milano hoiab absoluutset rekordit hinnaga 4622 eurot/ruutmeeter. Inglise keel: Rooma (3309 €/m²) ja Firenze (3183 €/m²) jäävad kaugele maha.
• Energiatõhusus: Bologna tõusis liidriks kõrge energiatõhususklassiga (A ja B) eluaseme soetamisel, moodustades 9% tehingute koguarvust.

Üüriturg: üürnike profiil ja lepingud

Üürinõudlust määravad iga konkreetse linna majanduse eripärad:

• Üürnike profiil: Torinos sõlmitakse 35,5% lepingutest üliõpilastega. Veronas ja Baris on umbes 43% üürnikest võõrtöötajad ja spetsialistid. Bolognas, Milanos, Torinos ja Veronas on üürnikud enamasti vallalised ja alla 34-aastased noored, Firenzes, Napolis ja Palermos aga pered.
• Lepingu tüübid: Bolognas toimub 90% tehingutest vabal turul (canone libero). Genovas on 80% kokkulepitud kommunaalüür (canone concordato). Milanos ja Baris kasvab tähtajaliste lepingute (contratti transitori) osakaal kiiresti.
• Keskmised hinnad (kahetoalise korteri eest):

1. Milano: 1128 €/kuus.
2. Rooma: 949 €/kuus.
3. Firenze: 879 €/kuus.
4. Bologna: 828 €/kuus.