Itaalia Panga uuring: kinnisvara hinnad jätkavad kasvu, pakkumine ei jõua nõudlusele järele

Itaalia Panga traditsioonilise kinnisvaraturu kvartaliülevaate (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni) kohaselt jätkavad elamukinnisvara hinnad Itaalias 2025. aasta kolmandas kvartalis püsivat positiivset tõusu. Keskmised tehinguhinnad aga vähenevad pidevalt ja keskmine müügiaeg on jõudnud ajalooliselt madalale tasemele. Samal ajal kasvab ostjate huvi, kuigi pakkumine jääb endiselt väheseks.

Hinnad suurenevad pidevalt ja peaaegu kõikjal.

2025. aasta kolmandas kvartalis oli eluasemehindade kasvu ja languse vaheline netosaldo +7 protsendipunkti (+5 protsendipunkti teises kvartalis) ja see oli oluliselt kõrgem kui samal ajal 2024. aastal. Positiivne saldo registreeriti peaaegu üle kogu riigi, välja arvatud Lõuna-Itaalias (Mezzogiorno), kus see jääb negatiivseks, kuid on eelmise kvartaliga võrreldes oluliselt paranenud.

Märkimisväärseid hinnatõuse täheldati Kirde- ja Kesk-Itaalia suurlinnades, kus hinnatõusust teatanud agentide osakaal suurenes veelgi.

Keskmine allahindlus algsest müügihinnast vähenes veidi 7,5%-ni (7,8%-lt eelmisel kvartalil) ja jääb rekordiliselt madalale tasemele. Kirdeosa suuremates linnades langesid allahindlused alla 5%. Keskmine kodumüügiperiood pikenes veidi 5,6 kuuni (5,4 kuult), kuid püsib endiselt ajalooliselt madalaima taseme lähedal.

Nõudlus kasvab, pakkumine väheneb

Potentsiaalsete ostjate arvu kasvu ja vähenemise hinnangute negatiivne saldo on märkimisväärselt vähenenud, eriti suurtes linnades ja linnakehastutes. Kinnisvaramaaklerid teatavad aga endiselt uute müügiobjektide arvu kokkukuivamisest. Praeguse tellimuste portfelli netosaldo oli -32 protsendipunkti (-30 protsendipunkti eelmisel kvartalil ja -25 protsendipunkti eelmisel aastal) ja uute tellimuste osas -30 protsendipunkti.

Hüpoteeklaenude kättesaadavus püsib soodne

Probleemid laenu saamisega on endiselt minimaalsed: ainult 19% agentuuridest seostas lepingu katkestamise peamise põhjusena rahastamisraskusi. Hüpoteeklaenudega tehtud tehingute osakaal tõusis 65,9%-ni ning laenusumma ja tagatise väärtuse (LTV) suhe ulatus 78,4%-ni – mõlemad näitajad on jõudnud tasemele, mida täheldati enne EKP intressimäärade tõstmise alustamist 2022. aasta juulis. Seega peetakse laenutingimusi ostjate jaoks laialdaselt soodsateks.

Üürihinnad tõusevad edasi, kuid aeglasemalt.

Üürihindade kasv püsib märkimisväärne, kuigi tempo on mõnevõrra aeglustunud: hinnangulise tõusu ja languse vaheline netosaldo on +41 protsendipunkti. Enamik maaklereid omistab üürihindade tõusu peamiselt pikaajalise üüripinna pakkumise kahanemisele. See tegur on eriti ilmne linnades ja maaklerite sõnul põhjustab seda peamiselt omanike eelistus lühiajaliste või päevapõhiste üüride suhtes.

Lühiajalise üürimise (nagu Airbnb) mõju

Lühiajalise üürimise fenomeni oluliseks pidavate agentuuride osakaal on pisut tõusnud, ületades 50%. Neist üle 80% osutab pikaajaliste üüride (üle 30 päeva) hindade märkimisväärsele mõjutamisele, kusjuures üle 60% hindab mõju eriti tugevaks.

Samal ajal on lühiajaliste üüride mõju müügihindadele riiklikul tasandil mõnevõrra nõrgenenud. Peamiseks mõjutajaks jääb müügis olevate kinnisvarade vähene pakkumine: umbes 40% operaatoritest toob selle mõju esile.

Turuprognoosid muutuvad optimistlikumaks

Maaklerite ootused oma piirkondliku turu ja kogu Itaalia kinnisvaraturu arengu suhtes on paranenud nii eelmise kvartali kui ka 2024. aasta sama ajaga võrreldes.

2025. aasta neljanda kvartali müügihindade prognooside kohaselt ennustavad agendid keskmiselt väikest langust, kuid netosaldod olid märkimisväärselt vähem negatiivsed kui aasta tagasi, mis viitab turuosaliste usalduse järkjärgulisele taastumisele.