Millised võivad olla tagajärjed, kui müüa maja allpool katastriväärtust?

Kinnisvaral on kindlaks määratud katastriväärtus, mis saadakse tulu korrutamisel 5 protsendi ja vastava koefitsiendiga; see on alus maksudele nagu registreerimis-, hüpoteegi- ja katastrimaksud. Seadus ei sea müügi puhul miinimumhinda, kuid maja pakkumine katastriväärtusest madalama hinnaga toob kaasa riske mõlemale osapoolele: võimalikud maksurevidendid ja solidaarne vastutus.

Alates 2006. aastast füüsiliste isikute jaoks kehtestatud hinna ja väärtuse süsteemi kohaselt arvutatakse maksud alati katastriväärtuse, mitte märgitud hinna alusel, seega ostja ei säästa ja maksab katastriväärtuse järgi. Kui aga hind on liiga madal, näiteks alla 70 protsendi OMI-st (kapitalitulu), eeldab maksuamet maksmata makseid ja võib alustada katastri, hüpoteegi või eksperthinnangu alusel ümberhindamise protsessi, arvutada müüja kapitalitulu ümber ning määrata trahve, mis ulatuvad 90–180 protsendini koos intressidega.

Toome näite 2025. aasta kohta: 800-eurone tulu annab katastriväärtuseks 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 eurot; kui deklareeritud hind on 60 000 eurot, võib 36 600 euro suurune erinevus viia ümberhindamise ja kuni 65 880 euro suuruse trahvini.

Ostja vastutab solidaarselt, makstes lisamakse ja trahve isegi siis, kui ta on maksnud vähese, samal ajal kui müüjal tuleb silmitsi seista suurema ja tegeliku summa alusel arvutatud kapitalikasumi ümberhindamisega koos trahvidega.

Kontrollide vältimiseks on soovitatav märkida hind, mis ei ole alla katastriväärtuse, kasutada füüsiliste isikute puhul automaatset "hinna ja väärtuse" režiimi, teha hindamine, kui hind on objektiivsetel põhjustel, nagu niiskus või prügimäe lähedus, madal, teha ainult pangaülekandeid, mitte sularahas ning sugulastele müües määrata sümboolne hind koos põhistatud dokumendiga, vältides kaudse annetuse riski.

Lepinguvabaduse põhimõtte kohaselt ei ole seadusega määratud müügi miinimumhinda, kuid katastriväärtus jääb maksude aluseks; koefitsiendid 2025. aastaks on esmakordsete kodude puhul 110 ja teiste kinnisvaraobjektide puhul 120.

Revisjoni korral kehtib ühine vastutus: maksuhaldur võib mõlemalt poolelt sisse nõuda maksuteate, maksu tasumise ja sundkorras sissenõudmise kaudu.

Kokkuvõttes on 10–20-protsendiline hinnaalandus tavaliselt väikese riskiga, kui selleks on põhjendatud alus; alla 70 protsendi OMI-st hinna alandamine on kõrge riskiga ja vajab eksperthinnangut ja kogenud notari abi; müük lastele on keskmise riskiga, kui on vajalik nimiväärtusega akt ja pärimiskonsultatsioon. Kasulik teave: Agenzia Entrate veebileht hinna ja väärtuse kohta 2025. aastal.