Milano büroohoone turg: kvaliteet endiselt peamine tegur

2026. aasta alguses asus Milano büroohoone turg pärast eelmise aasta erakordselt aktiivset perioodi loomuliku stabiliseerumise etappi. IPI viimase uuringu kohaselt ulatus büroopindade imendumismaht esimeses kvartalis ligikaudu 72,4 tuhande ruutmeetrini. Kuigi see number jääb alla 2025. aasta rekordtasemele, on see täielikult kooskõlas turu pikaajaliste ajalooliste suundumustega.

Aruandeperioodil sõlmiti 98 tehingut, mis näitab tasakaalustatumat ja valikulisemat lähenemist üürnike poolt, mitte äritegevuse vähenemist. Turu põhialused jäävad stabiilseks: üldine vakantsusmäär on umbes 9,15% ja saadaolevate pindade maht on ligikaudu 1,18 miljonit ruutmeetrit.

Kvaliteet muutub peamiseks valikukriteeriumiks

Esimese kvartali märgatavaks tunnuseks oli suur nõudlus kvaliteetsete büroohoonete järele. Neeldunud pindadest moodustasid umbes 54,1 tuhat ruutmeetrit ehk 75% A- ja A+-kategooria kinnisvaraobjekte.

A+-kategooria osutus kõige nõutumaks, hõlmates 40% kõigist tehingutest. Järgnesid A-kategooria hooned 35%-ga ning B-kategooria bürood vaid 25%-ga.

Selline nõudluse struktuur peegeldab ettevõtete pidevat soovi kaasaegsete hoonete järele, mis vastavad kõrgetele tehnilistele standarditele, energiatõhususele ja on varustatud kvaliteetse infrastruktuuriga. Oluline on märkida, et premium-segmendi vabade pindade määr on vaid 3,2%, mis on oluliselt madalam turu keskmisest ja kinnitab suurt nõudlust kvaliteetsete kinnisvaraobjektide järele.

Nõudluse geograafia: CBD hoiab endiselt juhtpositsiooni

Kõige suurem tegevus on endiselt kesklinna ärirajoonis, mis moodustab poole kogu neeldumisest.

Järgneb perifeerne piirkond 27%-ga, millele järgnevad:

• poolperifeerne ala - 11%;
• äärelinnad - 8%;
• ajalooline keskus - 4%.

Selline jaotus näitab, et ettevõtted eelistavad endiselt hästi ühendatud piirkondi ja arenenud linnakeskkonda, pidades neid oma kontorite asukohastrateegia olulisteks elementideks.

Üürihindade kasv atraktiivsemates piirkondades

Üüriturg jätkab tõusu trendi kõige prestiižsemates piirkondades. Kesklinna maksimaalne üürihind ulatus 800 euroni ruutmeetri kohta aastas ning parimate büroohoonete esmaklassiline puhastootlus on umbes 4,15%.

2025. ja 2026. aasta esimese kvartali võrdlus näitab kasvu peaaegu kõigis segmentides:

• Duomo: 750–780 eurot ruutmeetri kohta aastas;
• Porta Nuova: 720–770 eurot;
• Kesklinnaosad: 600–620 eurot;
• Poolperifeeria: 460–480 eurot.

Positiivne areng on toimunud ka perifeerias:

• Bicocca — 320–360 eurot;
• CityLife — 480–500 eurot;
• Porta Romana — 380–400 eurot.

Erandiks on MIND piirkond, kus hind püsis 300 eurot ruutmeetri kohta aastas. Äärelinnas tõusid üürihinnad 240 eurolt 260 eurole.

Tehingute struktuur ja nõutumad piirkonnad

Peamine hõivamisviis on endiselt klassikaline üürileping, moodustades ligi 63,9 tuhat ruutmeetrit.

Muud tehinguliigid jaotusid järgmiselt:

• ruumide ostmine enda kasutuseks (omanik-kasutaja) - 10,2 tuhat ruutmeetrit;
• olemasolevate ruumide laiendamine - 3,1 tuhat ruutmeetrit;
• allerent — umbes 4 tuhat ruutmeetrit;
• eelrent - 2,5 tuhat ruutmeetrit;
• olemasolevate lepingute ülevaatamine - 2,5 tuhat ruutmeetrit.

Populaarsemad bürood olid suurusega 500–999 ruutmeetrit ja 1000–2999 ruutmeetrit, moodustades kumbki 43% tehingute koguhulgast. Pinnad suurusega 3000–4999 ruutmeetrit moodustasid 12%, samas kui väiksemad bürood alla 499 ruutmeetrit moodustasid vaid 2% turust.

Teisene laoseis ja uuenduste vajadus

Hoolimata premium-segmendi heast esitlusest seisab märkimisväärne osa olemasolevatest büroopindadest vananemisprobleemide ees. Ebapiisav tehniline varustus, madal energiatõhusus ja vajadus laialdase moderniseerimise järele vähendavad nende objektide atraktiivsust ja suurendavad turuosakaalu.

2026–2028. aastal on oodata uue pakkumise mahtu endiselt piiratud. Seega võib eeldada, et surve üürihindadele kvaliteetsete büroopindade segmendis püsib.

Nende tingimuste korral muutub olemasolevate hoonete renoveerimine ja kaasajastamine lähiaastatel üheks peamiseks turuülesandeks. Renoveerimisprogrammide edukas rakendamine on oluline mitte ainult üksikutele omanikele, vaid ka Milano büroopindade üldise kvaliteedi jaoks.

Investeerimisturg: fookus kvaliteedil ja ESG-l

Investeerimisturg on endiselt väga selektiivne. Investorid on enim huvitatud kaasaegsetest ja kvaliteetsetest kinnisvaraobjektidest ning linna väljakujunenud äripiirkondade renoveerimisprojektidest.

ESG-kriteeriumidel on jätkuvalt oluline roll, muutudes üha enam investeerimisotsuste tegemisel määravaks teguriks.

Keskpikas perspektiivis peaks premium-segment jääma stabiilseks tänu kaasaegsete büroopindade piiratud pakkumisele ja ettevõtete suurele nõudlusele kvaliteetsete tööruumide järele.