Kinnisvara müük erinevustega: millal tehing on kehtetu ja kuidas rikkumisi õigustada

Kuidas lahendada linnaehituse ja katastriüksuse erinevusi enne notariaalakti allkirjastamist ning vältida tehingu kehtetuks tunnistamist.

Protseduuride järgi on võimalik müüa kinnisvara, millel on rikkumisi või erinevusi, olgu see siis linnaehituse või katastriüksusega seotud, kuid see nõuab teatud juhiste järgimist. Tehingu lõpuleviimine on sageli võimalik pärast esialgsete rikkumiste legaliseerimist (kui need kuuluvad linnaehituse õigusaktide raames legaliseerimisele) või kui kõik olulised andmed on lepingus avalikustatud ning ostja on sellega nõus. Eriti tõsiste rikkumiste korral, mis muudavad vara praktiliselt tsiviilkäibeks kõlbmatuks, tehakse erandeid.

Kas on võimalik müüa kinnisvara, mis ei vasta normidele?

Jah, selline müük on võimalik, kuid protseduur ja sellega kaasnevad riskid sõltuvad oluliselt rikkumise tüübist: linnaehituse, katastri või tehniliste süsteemidega seotud. Ohutuks tehinguks on oluline hinnata vara õigesti ning eristada erinevaid mittevastavuste tüüpe.

Linnaehituse mittevastavused (loata ehitamine)

Linnaehituse nõuetele vastavus tagab, et vara tegelik seisund vastab kohaliku omavalitsuse lubade dokumentides esitatud andmetele. Lahknevuste avastamisel sõltuvad tagajärjed rikkumise raskusastmest.

Legaliseeritavad rikkumised

Kui tehtud muudatused vastavad kehtivatele eeskirjadele, võib müüja enne notariaalakti allkirjastamist läbi viia haldusliku legaliseerimise protseduuri. Sel juhul jääb vara müügiks kõlblikuks, kuigi see ei vasta veel läbirääkimiste etapis esitatud nõuetele, ning tehinguks on see täielikult korras.

Parandamatud ehitusrikkumised

Kui avastatud rikkumine on vastuolus linnaehituse eeskirjadega ega ole legaliseeritav, väheneb vara turuväärtus oluliselt. Aegumistähtajale lootma jääda ei saa, kuna linnaehituse rikkumist loetakse Itaalias haldusõiguse mõttes jätkuvaks. Omavalitsusel on õigus igal ajal anda korraldus ebaseaduslikult püstitatud ehitiste lammutamiseks. Seega on volitamata ja parandamatute rikkumistega kinnisvara müük seotud suure riskiga ning nõuab ostja selget nõusolekut sellise defekti aktsepteerimiseks.

Valeandmete risk

Valeandmete esitamine lepingus rikkumise varjamiseks peetakse vara müügiks valeandmete alusel. See võib kaasa tuua tehingu tühisuse ning kriminaalvastutuse valeandmete sisestamise eest notariaalakti.

Katastriüksuse erinevused

Kataster täidab peamiselt fiskaalset funktsiooni. Itaalia seadus sätestab, et kinnisvara müük oluliste katastriaegade erinevustega võib tehingu kehtetuks tunnistada, kui rikkumisi ei kõrvaldata enne notariaalakti allkirjastamist.

Kui müüakse kinnisvara, mille plaan ei vasta katastriandmetele (nt vaheseinte või ruumide muudatused), peab müüja juhendama katastridokumentatsiooni ajakohastamiseks spetsialisti DOCFA protseduuri kaudu.

Standarditele mittevastavad insenerisüsteemid

Erinevalt linnaehituse rikkumistest ei takista insenerisüsteemide vastavussertifikaadi puudumine kinnisvara müüki. Seadus ei nõua omanikult selliste süsteemide ajakohastamist, kuid nõuab teabe täielikku avalikustamist. Seetõttu on oluline lepingus selgelt välja tuua, et tehnilistel süsteemidel puudub vastav sertifikaat.

Kas notar kontrollib kinnistu linnaehituse vastavust nõuetele?

Notar ei kontrolli kinnistu linnaehituse ega tehnilise seisukorra tegelikkust. Itaalia Ülemkassatsioonikohus (Ühendkoda) selgitas 22. märtsi 2019. aasta otsuses nr 8230, et notari ülesanded piirduvad üksnes formaalse ja dokumentaalse kinnitamisega.

Seega võib notar kinnitada müügitehingu rikkumistega, kuna tema ülesanne on tagada tehingu õiguslik kehtivus, mitte kinnisvara tegeliku seisukorra kontrollimine.

Notari volitused ja piirangud

Kohtu seisukohas kontrollib notar:

• kohustuslike dokumentide olemasolu;
• lubade (litsentsid, ehitusload, amnestiaaktid või legaliseerimine) üksikasjade olemasolu lepingus;
• katastriplaani vastavuse avalduse kontrollimine;
• tehniliste mõõtmiste tegemine ega kinnisvara ülevaatust;
• kinnisvara tegeliku seisukorra vastavuse kontroll projektdokumentatsioonile;
• poolte avalduste aktsepteerimine ja kinnitamine, tagades tehingu juriidilise korrektsuse, kuid mitte garanteerides müüja esitatud tehnilise teabe täpsust.

Kes vastutab?

Kuna notari pädevus piirdub dokumentide kontrollimisega, vastutab tsiviil- ja kriminaalvastutus valeandmete eest täielikult müüja.

Kui pärast tehingut avastatakse osaliselt varjatud või teatamata ehitusrikkumisi, säilitab notariaalakt õigusliku jõu, kuid ostjal on õigus pöörduda kohtusse nõudmisega:

• kahjutasu saamiseks;
• ostuhinna alandamiseks;
• lepingu lõpetamiseks.

Sellisel juhul ei saa notari vastu nõudeid esitada, kui ta tegutses oma seaduslike volituste piires.

Kuidas end enne notariaalakti allkirjastamist kaitsta

Kohtuvaidluste vältimiseks pärast müüki kaasavad pooled tavaliselt litsentseeritud spetsialisti (maamõõtja, arhitekt või insener), et koostada linnaehituse ja ehituse korrektsuse aruanne (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) või järeldus objekti vastavuse kohta.

Ainult selline dokument, mis põhineb munitsipaalarhiivide uurimisel ja vara tegelikul ülevaatusel, võimaldab võrrelda vara tegelikku seisundit ametliku dokumentatsiooniga ning pakkuda ostjale maksimaalset kaitset enne tehingu sõlmimist.

Kas katastriandmete erinevustega kinnisvara on võimalik müüa?

Jah, kuid seadus nõuab kas korrektse teabe avalikustamist või rikkumiste esialgset kõrvaldamist enne notariaalakti allkirjastamist. Probleemi olemusest sõltuvalt on võimalikud järgmised valikud:

Katastriandmete algne ajakohastamine (eelisvariant)

Kui erinevus on seotud kinnisvara sisemiste muudatustega, mis ei ole kajastatud katastriregistris, peab müüja enne tehingu lõpuleviimist juhendama spetsialisti DOCFA protseduuri kaudu ajakohastamiseks.

Lubatud kõrvalekalletest kinnipidamine

Kui erinevused on väikesed (nt ajaloolised graafilised vead või mõõtmete hälbed alla 2%), võib spetsialist kinnitada, et need kõrvalekalded jäävad seadusega lubatud piiridesse ja ei mõjuta katastri vastavust nõuetele.

Linnaehituse algne legaliseerimine

Paljudel juhtudel viitab katastriandmete erinevus omavalitsuse tasemel registreeritud ehitusrikkumisele. Sellisel juhul ei saa katastriandmeid ajakohastada enne, kui linnaehituse küsimus on lahendatud ja määratud halduskaristused on tasutud.

Hüpoteeklaenude probleem

Kui ostja plaanib kinnisvara soetada hüpoteeklaenuga, võivad erinevused osutuda tõsiseks takistuseks. Panga hindaja, kes avastab erinevusi vara tegeliku seisundi ja katastriplaani vahel, peatab tavaliselt laenutaotluse menetlemise.

Pangad tavaliselt ei rahasta varade omandamist, mis sisaldavad lahendamata katastri- või linnaehituse rikkumisi.

Kas rikkumiste olemasolu võib viia tehingu kehtetuks tunnistamiseni?

Tõsised rikkumised võivad viia tehingu täieliku või osalise kehtetuks tunnistamiseni, kuid seadus eristab tuvastatud puuduste raskusastet.

Millal tehing on tühine

Ostu-müügileping loetakse tühiseks ja ei too õiguslikke tagajärgi järgmistel juhtudel:

• objekt on täielikult ehitatud ilma vajalike lubadeta (nt pärast 1967. aastat ehitatud ilma litsentsi või ehitusloata) ning lepingus puudub selle kohta teave ja asjakohased load;
• notariaalaktist puudub kohustuslik kinnitus katastriplaani vastavuse kohta vara tegelikule seisundile.

Kui tehing jääb kehtima, kuid seda saab lõpetada

Kui müüja viitab tegelikele lubadele, kuid varjab osalist rikkumist (nt ebaseaduslik veranda või sisemiste vaheseinte lubamatu muutmine), jääb tehing juriidiliselt kehtivaks, kuid ostjal on õigus kohtulisele kaitsele.

Sellisel juhul võib ostja nõuda:

• lepingu lõpetamist kohustuste mittenõuetekohase täitmise tõttu. Kohtuotsuse korral tagastatakse vara müüjale, kes peab tagastama saadud raha ja hüvitama tekitatud kahju;
• hinna alandamist (väärtuse vähenemise nõue). Ostja säilitab vara omandiõiguse, kuid saab hüvitist rikkumise legaliseerimise kulude või makstud hinna ja vara tegeliku väärtuse vahe ulatuses.