Kinnisvaraostja õigused Itaalias: kuidas kaitsta oma raha ja kontrollida korterit enne tehingut

Kinnisvara soetamine eeldab põhjalikku uurimist dokumentide ja kinnisvara õigusliku seisundi osas. Itaalia tsiviilseadustik annab ostjale laia valiku õigusi ja tagatisi, alustades eellepingu (preliminare) sõlmimisest kuni lõpliku notariaalse dokumendi (rogito) vormistamiseni.

Ostja õigused ja kinnisvara ülevaatus

Enne lõppmakse tegemist on ostjal õigus nõuda täielikku tehnilist ja katastridokumentatsiooni komplekti. Kinnisvara õigusliku seisundi kontrollimise eest vastutavad notar ja vastavad spetsialistid.

Kontrolli põhiaspektid:

Hüpoteegid ja koormatised: Notar kontrollib kinnisvararegistrit. Müüja peab enne tehingu lõpuleviimist tasuma kõik tasumata võlad. Avalikustamata koormatiste avastamisel on ostjal õigus makse peatada või taotleda notarilt võlasumma mahaarvamist müügihinnast otse võlausaldajatele tagasimaksmiseks.

Katastri- ja linnaplaneerimise nõuete järgimine:

Planeering peab täpselt vastama kinnisvara tegelikule seisundile; vastasel juhul loetakse tehing kehtetuks. Müüja peab enne tehingu lõpuleviimist omal kulul parandama või legaliseerima kõik väiksemad muudatused planeeringus.

Toimingud ebatäpsuste korral: Parandamatute probleemide avastamisel võib ostja esitada ametliku kaebuse, lõpetada leping müüja süül või taotleda tagatisraha kahekordset tagastamist (caparra confirmatioria).

Vajalik dokumentatsioon

Tehingu tagamiseks peab ostja eelnevalt taotlema järgmist:

Linnaplaneerimise dokumendid: ehitusluba, CILA/SCIA teated, hoonete amnestia dokumendid (sanatoria) ja elamiskõlblikkuse tunnistus (agibilità).

Katastridokumendid: ajakohastatud planeering ja ajalooline teave (visura storica).

Tehnilised tunnistused: energiamärgis (APE) ja vastavustunnistused kommunaalteenustele (elekter, vesi, küte).

Korteriühingu dokumendid: Põhikiri, osakute tabelid (table millesimali) ja haldusfirma (liberatoria) tõend võlgnevuste puudumise kohta.

Omandiõigust tõendav dokument: Eelnev notariaalakt või pärimistunnistus.

Korteriühingu võlad ja kapitaalremont

Remondikulud: Enne notariaalakti allkirjastamist elanike koosolekul heaks kiidetud kapitaalremondi kulud kannab müüja (isegi kui töö ise tehakse hiljem). Kõik tehingujärgselt tehtud koosoleku otsused kannab ostja.

Solidaarne vastutus: Vastavalt Itaalia tsiviilseadustiku rakendusmääruse artiklile 63 vastutab ostja solidaarselt jooksva ja eelmise aasta võlgade eest. Kui ostja on kohustatud müüja võlad tasuma, on tal viivitamatu regressiõigus müüja vastu.

Ostja kaitse hüpoteegi võtmisel

Lepingu lõpetamise klausel (clausola sospensiva): Eellepingu põhiklausel. Kui pank keeldub laenu andmast, lõpetatakse leping ilma trahvita, tagatisraha tagastatakse ostjale täies ulatuses ja maakleri vahendustasu tühistatakse.

Pangakontroll: Panga hindaja kontrollib tegelikku väärtust ja volitamata muudatuste puudumist ning notar uurib kinnisvara ajalugu viimase 20 aasta jooksul.

Ennetähtaegne tagasimaksmine ja refinantseerimine: Bersani seadus keelab esimese kodu hüpoteegi ennetähtaegse tagasimaksmise eest trahvid. Ostjal on ka õigus hüpoteeklaen tasuta teise panka (asenduspanka) üle kanda.

Kindlustus ja valitsuse toetus: Kohustuslik on ainult tule- ja plahvatuskindlustus. Ajutise töötuse või sissetuleku vähenemise korral saab hüpoteekmakseid Consap (Gasparrini) fondi kaudu kuni 18 kuuks külmutada.

Finantstagatised ja lepingu registreerimine

Tagatisraha (caparra confirmatoria): Kui müüja tehingust taganeb, saab ostja nõuda kahekordset tagatisraha (Itaalia tsiviilseadustiku artikkel 1385) või taotleda kohtult omandiõiguse kohustuslikku registreerimist (Itaalia tsiviilseadustiku artikkel 2932).

Registreerimine (trascrizione): Eellepingu notariaalne registreerimine kinnisvararegistris „reserveerib“ vara tagatiseks. Müüja hilisemad toimingud (katsed edasi müüa, maja hüpoteegiga koormata või pandiõiguse kehtestada) ei ole ostja jaoks kehtivad.

Notari valik

< Ostja valib notari vabalt, kuna tema vastutab notari tasude ja maksude maksmise eest.

Korterisse ligipääs ja võtmete üleandmine

Varajane juurdepääs (imissione in possesso anticipata): võtmete üleandmine enne tehingut on märk müüja heast tahtest. See vormistatakse eriklausli või tasuta kasutamise lepinguga (comodato d'uso). Sellest hetkest alates kantakse kõik kommunaalmaksed ja TARI (tariifid, tasud ja intressimäärad) ostjale üle, kuid remonditööde tegemine enne tehingut on seotud raha kaotamise riskiga, kui tehing nurjub.

Võtmete üleandmine tehingu päeval: reeglina toimub see notaribüroos kohe pärast täielikku registreerimist.