Korteri müük kooselu raames: registreerimata partnerite õigused, riskid ja õigusvaidlused

Eluaseme müük, kus elab registreerimata duo (tsiviilpartnerlus ehk convivenza di fatto), on reguleeritud omandiõigustega. Itaalia seadus (Legge Cirinnà nr 76/2016) ei laienda automaatselt perekonnaõiguse sätteid, mis kehtivad ametlike abielude puhul, sellistele liitudele.

Kinnisvara soetamine ja omandiõigus

Kui vaba paar ostab kodu, lepitakse osade suurus kokku lepinguga: vara saab registreerida võrdselt (50/50) või proportsionaalselt panustatud rahaga.

Tähtis on eristada omandiõigusi ja hüpoteegikohustusi. Hüpoteegimaksete tasumine ei tee isikut automaatselt omanikuks ega suurenda tema osa ilma ametliku registreerimiseta. Oma õiguste kaitseks saavad partnerid sõlmida notari või advokaadi vahendusel kooselulepingu (Contratto di convivenza).

Eriohud:

• Pärimine: Ilma ametliku testamendita ei ole registreeritud partner seadusjärgne pärija.
• Müümine partnerite vahel: Kinnisvara üleandmine registreeritud abikaasade vahel nõuab kohustuslikku notariaalset kinnitamist. Müüki alandatud hinnaga või ilma raha tegeliku üleandmiseta peetakse varjatud kingituseks (donazione indiretta). See võib tulevikus ostjatele probleeme tekitada hüpoteegi saamisel ning annab müüja pärijatele õiguse tehingut tulevikus vaidlustada.

Mitteomava partneri õigused

Kui kinnisvara kuulub ainult ühele partneritest:

• Omaniku surma korral: saab ellujäänud partner ajutise elamisõiguse (diritto di abitazione) 2 aastaks (või kuni 5 aastaks, sõltuvalt suhte kestusest). Alaealiste või puudega laste puhul on see periood vähemalt 3 aastat. Õigus kaob uuesti abiellumise või uue perekonna loomise korral.
• Lahuelu korral: Mitteomava partneri kohustus on mõistliku aja jooksul kinnisvara vabastada. Kui peres on aga alaealisi või teovõimetuid lapsi, võib kohus tagada elukohaõiguse majas vanemale, kelle juurde lapsed jäävad.
• Üür: Kinnisvara ametliku üürniku surma korral on ellujäänud partneril õigus üürileping oma nimele üle kanda.

Kaasomandis müügi kord (maja ühisomandis)

Kui maja on registreeritud mõlema partneri nimele, kohaldatakse tavapärast jagatud omandi režiimi (comunione ordinaria). Eluaseme müük kolmandatele isikutele nõuab täielikku ühehäälsust.

Ühismüügi korral jaotatakse tulu rangelt vastavalt algse ostu-müügilepingus (rogito) sätestatud osadele. Enne raha väljamaksmist arvatakse kogusummast maha järgmised kulud:

1. Hüpoteeklaenu jääk;
2. Kõrvalkulud (agentuuritasu, tehniline ekspertiis);
3. Kapitalikasvumaks (plusvalenza), kui kinnisvara müüakse varem kui 5 aastat pärast ostmist ja see ei olnud peamine elukoht.

Mida teha, kui üks partneritest on müügi vastu?

Keegi ei saa omanikku sundida kolmandate isikutega lepingut sõlmima, kuid seadus ei luba isikut tema tahte vastaselt kaasomandis hoida. Probleem lahendatakse kolmes etapis:

1. Osa tagasiost (Riscatto della quota): Üks partneritest ostab teise osa turuväärtusega välja, registreerides ülejäänud hüpoteegi oma nimele (panga nõusolekul).
2. Tsiviilvahendus (Mediazione civile): Vaidluste lahendamise kohustuslik kohtueelne etapp advokaatide osalusel.
3. Kohtujaotus (Divisione giudiziale): Kui kokkuleppele ei jõuta, otsustab küsimuse kohus (Itaalia tsiviilseadustiku artikkel 1111). Kohtunik võib maja jagada kaheks iseseisvaks korteriks (kui planeering seda lubab), anda vara üle ühele partnerile kohustusega maksta teisele hüvitist või panna vara sundenampakkumisele, jagades tulu.

Hüpoteeklaenu jääk ja remondikulud

Kuna hüpoteek on ühisvõlg, tasub notar laenujäägi automaatselt ostjalt müügil saadud vahenditest. Kui hüpoteek on vormistatud 50/50, jääb pangale täpselt pool kummaltki partnerilt saadud võlast, olenemata sellest, kes tegelikult igakuiseid makseid tegi. Notar ei teosta automaatseid tasaarveldusi.

Varem tehtud remonditööd ei muuda ametlikke omandiõigusi. Partneril, kes on maja väärtust suurendanud kapitalitööde eest täielikult tasunud, on aga seaduslik õigus nõuda poole dokumenteeritud kulude hüvitamist vastavalt Itaalia tsiviilseadustiku artiklile 2041 (alusetu rikastumine).

Müügi käigus nõuetekohase arvelduse tagamiseks võivad pooled koostada notariga kokkuleppe müügist saadava tulu asümmeetrilise jaotamise kohta või allkirjastada eelnevalt vastastikuse arvelduse kohta eraõigusliku lepingu (scrittura privata).