Milano muutub järjest taskukohasemaks: eluasemekulud tõusevad kiiremini kui sissetulekud

Milano eluasemeturul jätkub tasakaaluprobleem eluasemekulude ja sissetulekute vahel. Taskukohase eluaseme vaatluskeskuse (OCA) 2026. aasta aprilli kolmanda aruande järgi pole eluasemekuludega toimetulek enam ajutine - see on muutunud püsivaks struktuuriliseks probleemiks.

Uuring näitab, et elamine Milanos ületab teenitud sissetuleku - eluaseme- ja transpordikulud võivad moodustada kuni 60% kuusissetulekust. Lisaks on probleem laienenud linna piiridest väljapoole, mõjutades kogu Milano linnastut.

Milano jääb atraktiivseks töö- ja õppekohana, kuid samal ajal muutub see järjest taskukohasemaks tavaelanikele. Spetsialistid hoiatavad, et ilma pikaajalise strateegiata võib see tõsiselt mõjutada linna sotsiaalset ja majanduslikku tasakaalu.

Hinnatõus edestab palgakasvu

2024. aastal jätkasid eluasemekulud tõusmist:

• Kinnisvara ostuhinnad tõusid 8,5%;
• Üürid kasvasid 6,8%;
• Keskmine palk kasvas vaid 4,2%, mis on alla inflatsioonimäära.

Kesk- ja madalapalgaliste töötajate jaoks on olukord veelgi keerulisem:

• Töötasude kasv oli vaid 3,7%;
• Kontoritöötajate palgad kasvasid 2,6%.

Elukalliduse ja sissetulekute erinevus mõjutab üha enam kodu üürimise või ostmise võimalusi. Pere säästud, lähisugulaste toetus või välised finantsvahendid muutuvad üha olulisemaks.

Üüriturg muutub vähem stabiilseks.

Keskmine üürihind Milanos oli 201 eurot ruutmeetri kohta aastas. Samal ajal väheneb pikaajaliste üüripindade arv ja suureneb ajutiste ning paindlike üüri vormide arv.

Isegi nn kokkuleppelise üürihinna eluasemed, mida varem peeti taskukohaseks, on nüüd turupakkumistele lähemal. Selle tulemusel kaotab see praktiliselt oma sotsiaalse funktsiooni.

Elanikkonna sissetulekud polariseeruvad, eluasemevarud vähenevad

Milano sissetulekute struktuur näitab tugevat sotsiaalset lõhet:

• Üle poole maksutuludest teenib aastas vähem kui 26 000 eurot;
• Peaaegu kolmandik teenib vähem kui 15 000 eurot.

See tingimus võimaldab keskmisel elanikul endale üha väiksemat elamispinda lubada. Paljudel juhtudel jääb pakkumine alla turul saadaolevatele minimaalsetele eluaseme standarditele.

Eluasemeprobleem pole mitte ainult muutunud keeruliseks, vaid on muutumas mitmete jaoks lahendamatuks.

Milano tegelik rahvaarv ületab ametlikku arvu

Üks huvitavaid uuringu tulemusi oli erinevus linna ametliku ja tegeliku elanike arvu vahel.

Mobiiltelefonide andmete põhjal jõuti järeldusele, et kuigi Milanos on ametlikult 1,4 miljonit elanikku, elab linnas alaliselt üle 1,6 miljoni inimese. See hõlmab tudengeid, ajutisi töötajaid ja ametlikult registreerimata isikuid.

See avaldab lisasurvet üüriturule, transpordile ja linnateenustele.

Lühiajaline üürimine süvendab kriisi

Pärast pandeemiat on lühiajalise üürimise turg kiiresti kasvanud. Üha rohkem kortereid muudetakse turistidele sobivaks, vähendades pikaajalise eluaseme pakkumist linnaelanikele.

Viimase viie aasta jooksul:

• Pikaajalise üüri osakaal on langenud 66% -lt 51%-le;
• Ajutised ja lühiajalised lepingud moodustavad peaaegu poole turust.

See kajastab Milanos kasvavat turismi atraktiivsust, kuid suurendab ebastabiilsust nende jaoks, kes otsivad alalist elukohta ja tööd.

Hotellide infrastruktuuri ebapiisav areng on suurendanud erasektori eluasemefondi koormust.

Eluasemekriis levib Milanost kaugemale.

Eluasemeküsimused mõjutavad mitte ainult Milano, vaid ka naaberlinnade suurlinnapiirkonda.

Isegi hästi ühendatud omavalitsustes tõusevad üürihinnad kiiresti. Paljud elanikud kolivad linna keskusest eemale kulude vähendamiseks, kuid transpordikulud vähendavad kokkuhoidu märkimisväärselt.

Uuringu kohaselt:

• Eluase ja transpordikulud võivad moodustada 50–60% sissetulekust;
• Auto kasutamisel võib see osakaal mõnikord ulatuda kuni 80%-ni.

Rahalise koormusele lisaks tekitab see täiendavaid keskkonna- ja taristuprobleeme.

Vajalikud on terviklikud meetmed

Aruande koostajad rõhutavad, et eluasemeküsimus on tihedalt seotud sotsiaalpoliitika, linnaplaneerimise ja tööturuga.

Äärelinnade kogemus näitab vajadust järgmiste järele:

• omavalitsuste vaheline koostöö;
• linnastu ühine haldamine;
• eluasemepoliitika integreerimine sotsiaaltoetuste süsteemiga.

Erilist tähelepanu pööratakse eluaseme ja tööhõive vahelisele seosele. Kõrge elukallidus mõjutab ettevõtete võimet töötajaid meelitada ja hoida. Seetõttu arutatakse üha enam tööga seotud ajutisi eluasemelahendusi.

Vajalik on pikaajaline strateegia

Aruande viimases osas käsitletakse eluaset strateegilise infrastruktuurina, mis on vajalik linna majandusliku konkurentsivõime ja sotsiaalse stabiilsuse tagamiseks.

Eksperdid usuvad, et taskukohane üür ei tohiks ületada 100–110 eurot ruutmeetri kohta aastas. Kui see piir ületatakse, hakkavad isegi linna toimimiseks vajalike võtmevaldkondade esindajad eluasemeturult lahkuma.

Uuringu peamine järeldus on see, et probleemi analüüsimine ei piisa enam. Milano vajab pikaajalist ja terviklikku poliitikat, mis ühendab eluaseme-, transpordi- ja tööhõiveküsimused kogu linnastu tasandil.