Milano muutub järjest taskukohasemaks: eluasemekulud tõusevad kiiremini kui sissetulekud

Milano eluasemeturul on ikka kasvav ebavõrdsus eluasemekulude ja sissetulekutaseme vahel. Taskukohase eluaseme vaatluskeskuse (OCA) 2026. aasta aprillis esitatud kolmas aruanne näitab, et eluaseme eest maksmise raskused pole enam ajutine nähtus – need on muutunud püsivaks struktuurseks probleemiks.

Uuring näitab, et ainuüksi teenitud sissetulekust elamine Milanos muutub järjest keerulisemaks: eluaseme- ja transpordikulud võivad ulatuda kuni 60%-ni kuusissetulekust. Lisaks on probleem juba pikemat aega levinud linna piiridest kaugemale ja mõjutanud kogu Milano linnastut.

Milano on endiselt atraktiivne töö- ja õppekeskus, kuid samal ajal muutub see tavalistele elanikele järjest taskukohasemaks. Eksperdid hoiatavad, et ilma pikaajalise strateegiata võib see tõsiselt mõjutada linna sotsiaalset ja majanduslikku tasakaalu.

Hinnatõus edestab palgakasvu

2024. aastal jätkasid eluasemekulud tõusu:

• Kinnisvara ostuhinnad tõusid 8,5%;
• Üürid tõusid 6,8%;
• Keskmine palk tõusis vaid 4,2%, mis jääb inflatsioonimäära alla.

Keskmise ja madala sissetulekuga töötajate jaoks on olukord veelgi raskem:

• Töötajate sissetulekud kasvasid vaid 3,7%;
• Kontoritöötajate palgad tõusid 2,6%.

Elukalliduse ja sissetulekute erinevus mõjutab üha enam kodu üürimise või ostmise võimalusi. Pere säästud, sugulaste toetus või väline rahaline abi muutuvad üha olulisemaks.

Üüriturg muutub vähem stabiilseks.

Keskmine üürihind Milanos ulatus 201 euroni ruutmeetri kohta aastas. Samal ajal väheneb pikaajaliste lepingute arv ja kasvab ajutiste ning paindlike üürivormide arv.

Isegi nn kokkulepitud üüriga eluase, mida varem peeti taskukohasemaks, on nüüd hinna poolest turupakkumistele lähemal. Selle tulemusel kaotab see praktiliselt oma sotsiaalse funktsiooni.

Elanikkonna sissetulekud polariseeruvad, eluasemevarud vähenevad

Milano sissetulekute struktuur näitab selget sotsiaalset lõhestumist:

• Rohkem kui pooled maksumaksjatest teenivad aastas alla 26 000 euro;
• Peaaegu kolmandik teenib alla 15 000 euro aastas.

Selle taustal saab keskmine elanik endale lubada üha väiksemat elamispinda. Paljudel juhtudel on saadaolev pindala juba alla turul saadaolevate minimaalsete eluasemestandardite.

Eluasemeprobleem ei muutu mitte ainult keerulisemaks, vaid paljude jaoks on see tegelikult lahendamatuks.

Milano tegelik rahvaarv on suurem kui ametlik

Üks uuringu huvitavamaid tulemusi oli erinevus linna ametliku ja tegeliku elanike arvu vahel.

Mobiiltelefonide andmete põhjal jõudsid analüütikud järeldusele, et kuigi Milanos on ametlikult 1,4 miljonit elanikku, elab linnas püsivalt üle 1,6 miljoni inimese. See hõlmab tudengeid, ajutisi töötajaid ja ametlikult registreerimata inimesi.

See avaldab lisarõhku üüriturule, transpordile ja linnateenustele.

Lühiajaline üürimine süvendab kriisi

Pärast pandeemiat hakkas lühiajalise üürimise turg kiiresti kasvama. Üha rohkem kortereid muudetakse turistidele sobivaks, mis vähendab pikaajalise eluaseme pakkumist linnaelanikele.

Viimase viie aasta jooksul:

• Pikaajalise üüri osakaal on langenud 66%-lt 51%-le;
• Ajutised ja lühiajalised lepingud moodustavad peaaegu poole turust.

See peegeldab Milanos kasvavat turismi atraktiivsust, kuid suurendab ebastabiilsust nende jaoks, kes vajavad alalist eluaset ja töökohta.

Hotellide infrastruktuuri piiratud areng on veelgi suurendanud erasektori eluasemefondi koormust.

Eluase The kriis levib Milanost väljapoole.

Eluaseme taskukohasuse probleemid mõjutavad mitte ainult Milanolinnastut enda, vaid ka naaberlinnade suurlinnapiirkonda.

Isegi Milanoga hästi ühendatud omavalitsustes tõusevad üürihinnad kiiresti. Paljud elanikud kolivad eemale keskusest kulude vähendamiseks, kuid transpordikulude tõttu ei ole kokkuhoid nii suur.

Uuringute kohaselt:

• Eluase ja ühistransport võivad neelata 50–60% sissetulekust;
• Auto kasutamisel võib see osakaal mõnikord ulatuda 80%-ni.

Lisaks rahalisele koormusele tekitab see täiendavaid keskkonna- ja taristuprobleeme.

Vaja on terviklikke meetmeid

Aruande autorid rõhutavad, et eluasemeküsimus on tihedalt seotud sotsiaalpoliitika, linnaplaneerimise ja tööhõivega.

Äärelinnade kogemus näitab vajadust järgmise järele:

• omavalitsuste vaheline koostöö;
• linnastu ühine juhtimine;
• eluasemepoliitika integreerimine sotsiaaltoetuste süsteemiga.

Erilist tähelepanu pööratakse eluaseme ja tööhõive vahelisele seosele. Kõrge elukallidus mõjutab juba ettevõtete võimet töötajaid meelitada ja hoida. Seetõttu arutatakse üha enam tööhõivega seotud ajutisi eluasemelahendusi.

Vaja on pikaajalist strateegiat

Aruande viimases osas käsitletakse eluaset strateegilise infrastruktuurina, mis on vajalik linna majandusliku konkurentsivõime ja sotsiaalse stabiilsuse jaoks.

Eksperdid usuvad, et taskukohane üür ei tohiks ületada 100–110 eurot ruutmeetri kohta aastas. Kui see piir ületatakse, hakkavad isegi linna toimimiseks vajalike võtmevaldkondade esindajad eluasemeturult lahkuma.

Uuringu peamine järeldus on see, et probleemi lihtne analüüsimine ei piisa. Milano vajab pikaajalist ja terviklikku poliitikat, mis ühendab eluaseme-, transpordi- ja tööhõiveküsimused kogu linnastu tasandil.