Milano ja Rooma bürooturg: kvaliteetse pakkumise kasvav olulisus

JLL andmetel algas Itaalia büroopindade üüriturg 2026. aastal kahes võtme linnas: Milanos ja Roomas, erinevate suundumustega. Esimeses kvartalis ületas kogu rendimahu veidi 100 000 ruutmeetrit, millest umbes 65 000 ruutmeetrit asus Milanos ja 36 000 ruutmeetrit Roomas.

Andmed näitavad üldiselt, et turg muutub üha enam kvaliteedile orienteerituks: nõudlus on küpsemas ja valikulisemas seisundis, samas kui kvaliteetsete kinnisvaraobjektide pakkumine on endiselt piiratud, eriti kesklinna piirkondades.

Milano: vastupidav nõudlus, samal ajal kui pind väheneb

Milanos oli neeldumismaht umbes 65 000 ruutmeetrit, millele lisandus veel 4000 ruutmeetrit allüüripinda. See number kinnitab kõrget aktiivsuse taset, mis on võrreldav sama perioodiga 2025. aastal ja ületab viimase viie aasta keskmisi väärtusi. Võrreldes eelmise aastaga, mil maht lähenes 100 000 ruutmeetrile, on see siiski ... m, on täheldatud kerget aeglustumist.

Peamine põhjus oli suurte tehingute puudumine, samuti üüritud kontorite keskmise pindala märkimisväärne vähenemine - umbes 1200 ruutmeetrilt 750 ruutmeetrile. See peegeldab ettevõtete ettevaatlikumaid strateegiaid ja soovi optimeerida kasutatavat pinda.

Nõudlus koondub üha enam kvaliteetsetele kinnisvaraobjektidele: umbes 65% neeldunud pinnast asub A-klassi hoonetes. Seda suundumust toetavad rangemad valikukriteeriumid, sealhulgas ehituskvaliteet, jätkusuutlikkus ja suurepärane asukoht.

Kvaliteetsete kinnisvaraobjektide piiratud pakkumine avaldab turule jätkuvalt survet: keskmine vabade pindade määr on 9,4%, kuid kõrgeklassiliste kinnisvaraobjektide puhul langeb see 3,6%-ni. Selle tulemusena jätkavad üürihinnad tõusu, ulatudes ajaloolises keskuses 820 euroni ruutmeetri kohta aastas ja moodsates äripiirkondades 780 euroni. Samuti suureneb tehingute osakaal, mille üürihinnad on üle 600 euro/m² aastas, moodustades juba umbes 30% kogumahust.

Geograafilisest vaatepunktist on umbes 40% nõudlusest koondunud kesklinna piirkondadesse, peamiselt ajaloolisse keskusesse. Samal ajal tugevdavad oma rolli poolperifeersed piirkonnad, koondades üle veerandi kõigist tehingutest, eriti sellistes piirkondades nagu Farini-Isola ja Porta Romana.

Nõudluse peamised liikumapanevad jõud on professionaalsed teenused, sealhulgas advokaadibürood, finantsasutused ja tehnoloogiaettevõtted.

Rooma: kasv tänu suurtele tehingutele

Roomas on pilt teistsugune: bürookinnisvara turg näitas märgatavat kiirendust. Neeldumismaht oli umbes 36 000 ruutmeetrit, mis on enam kui kaks korda rohkem kui 2025. aasta esimeses kvartalis. Kasvu tingisid peamiselt neli suurt tehingut suurusega üle 5000 ruutmeetri, sealhulgas märkimisväärne tehing avaliku sektoriga.

Nagu Milanos, on ka pealinnas jätkuvalt suur nõudlus kvaliteetsete kinnisvaraobjektide järele, kusjuures A-klassi hooned moodustavad 57% kogu pakkumise mahust. See kinnitab üürnike kasvavat selektiivsust piiratud pakkumise tingimustes premium-büroodes.

Kesklinna äripiirkond jääb peamiseks turusegmendiks, moodustades umbes 40% tehingutest, samas kui EUR-i piirkond paistab silma kvartali suurima eelüüritehinguga.

Sektorite lõikes on juhtival kohal teenindussektor, eriti õigusbürood, nagu ka avaliku sektori asutused, millel on Rooma bürooturul jätkuvalt oluline roll.

Vabanemise määr on endiselt madal, alla 7% üldiselt ja vaid umbes 1,5% tipptasemel kinnisvara puhul. Premium-rendihinnad on 610 eurot ruutmeetri kohta aastas ja neil on lühiajalises perspektiivis kasvupotentsiaal.