Kas üüripinna on võimalik tasuta üle anda?

Kujutage ette: rentisite mõnusa korteri, kohandasite selle endale meelepäraseks, panite südame igasse sisekujunduse detaili. Siis aga muutuvad asjaolud ning otsustate anda selle sõbrale või sugulasele tasuta kasutamiseks. Kuid kas see on juriidiliselt võimalik?

Mis tähendab tasuta kasutusleping?

Vastavalt Itaalia tsiviilseadustiku artiklile 1803 on tasuta kasutusleping (comodato d'uso) kokkulepe, millega üks osapool (kommodaator) annab teisele osapoolele (kommodaator) üle liikuv- või kinnisvara kasutamiseks kindlaksmääratud ajaks või eesmärgil. Pärast tähtaja lõppemist tuleb vara tagastada.

Kuid mida tähendab üürikorteri tasuta kasutusse andmine? Kas seda võib kasutada sama vabalt nagu oma vara?

Kas üürnik võib vara edasi rentida?

Itaalias võib üürnik (dirigent) osa korterist edasi rentida, kuid ainult teatud tingimustel. Kui üürilepingus pole selget keeldu alarendile andmise osas, piisab teavitamisest korteri omanikule (locatore) ja alüürniku andmete esitamisest.

Täieliku allrendile andmise korral on vajalik üürileandja kirjalik nõusolek. Seda reguleerib 27. juuli 1978. aasta seadus nr 392 artikkel 2, mille kohaselt:

"Üürnik ei tohi ilma üürileandja nõusolekuta anda vara tervikuna allrendile või loovutada üürilepingut kolmandatele isikutele. Kui lepingus pole sätestatud teisiti, on üürnikul õigus anda kinnisvara osa allrendile, teavitades sellest eelnevalt üürileandjat tähitud kirjaga, märkides alüürniku nime, lepingu tähtaja ja antavad ruumid."

Kas üürikorterit saab tasuta kasutusse anda?

Kuna tasuta kasutusleping ei hõlma tasu, siis kas selle skeemi alusel on võimalik üürikorterit üle anda?

Siin kehtivad samad põhimõtted nagu allrendile andmisel:

• Kui üürileping ei keela eluruumi tasuta kasutusse andmist, võib üürnik seda teha, teavitades sellest vara omanikku.
• Kui lepingus on allrendile andmise ja tasuta kasutusse andmise keeld, on vajalik üürileandja kirjalik nõusolek.

Vastasel juhul loetakse kolmandatele isikutele üleandmine lepingurikkumiseks ja võib kaasa tuua lepingu lõpetamise ning üürniku väljatõstmise.

Kas kinnisvara tasuta kasutusse saanud isik võib selle välja rentida?

Oletame, et korteri omanik andis selle tasuta kasutuslepingu alusel teisele isikule. Kas see isik võib selle ise välja rentida?

Vastuse annab Itaalia tsiviilseadustiku artikkel 1804: kommodaator peab kasutama vara ainult lepingus sätestatud tingimustel ja ei tohi seda kolmandatele isikutele üle anda ilma kommodaatori nõusolekuta.

Kui ta annab korteri üüritasuta välja, on kommodaatoril õigus:

• Nõuda vara kohest tagastamist.
• Esitada kahju hüvitamise nõue.

Kes peab deklareerima üüritulu?

Kui tasuta kasutusse antud vara antakse seejärel rendile kolmandatele isikutele, tekib küsimus: kes peaks saadud tulu eest makse tasuma?

Seaduse järgi maksustatakse üüritulu alati kinnisvara omaniku nimele, isegi kui maksed laekuvad tegelikult teisele isikule. Seega, kui kommodaator on korteri välja üürinud, lasub maksukohustus vara omanikul (kommodaatoril), kuna tema jääb vara seaduslikuks omanikuks.

See printsiip on sätestatud seadusandliku dekreedi nr 504/1992 artikli 1 lõikes 2, mis määrab, et kinnisvaramaksu maksab omanik, hoolimata sellest, kes tegelikult tulu saab.

Järeldus

Üüripinna tasuta üleandmine on võimalik, kuid nõuab hoolikat üürilepingu tingimustega tutvumist. Kui keeldu pole, piisab teavitamisest üürileandjale. Kui üleandmine on keelatud, on vajalik tema nõusolek.

Sama kehtib ka kommodaatori kohta: kui ta soovib saadud vara välja üürida, vajab ta omaniku luba.

Õigusalane oskusteave sellistes küsimustes aitab vältida ebameeldivaid tagajärgi – alates lepingu lõpetamisest kuni rahaliste karistusteni.