Kuidas muuta maakoht või abihoone eluruumiks

Kuidas muuta taluhoone või kõrvalhoone eluruumiks

Vanade taluhoonete muutmine täisväärtuslikuks elamuks kaasneb tõsiste linnastumisriskidega. Omavalitsuse trahvide ja karistuste vältimiseks on oluline mõista, milliseid lubasid on selle protsessi jaoks vaja.

Kinnisvara sihtotstarbe muutmine toob alati kaasa nn linnakoormuse suurenemise piirkonnas. See nõuab ehitusloa (Permesso di Costruire) taotlemist või tegevuse alustamise teate (SCIA) esitamist, olenevalt kohalikest õigusaktidest. Samuti tuleb tasuda linnastumistasud ja teha muudatusi katastrisse kinnisvara väärtuse ümberhindamiseks.

Kinnisvara ümberklassifitseerimiseks põllumajanduslikust otstarbest elamuks peab kvalifitseeritud spetsialist (insener) läbi viima linnastumise hindamise, et tagada vastavus omavalitsuse arendusmäärustele (Norme Tecniche di Attuazione) ning veenduda, et piirkonnas on elamute ehitamine lubatud. Kuna see protseduur ei ole lihtsustatud riiklike skeemide hulgas, on seadusega nõutud ehitusloa hankimine.

Mida tähendab otstarbe muutmine?

Vana laut või talumaja ümberehitamine kaasaegseks elamuks on paljude unistus, kuid see nõuab rangeid bürokraatilisi ja tehnilisi samme. Juriidiliselt tähendab kinnisvara ümberklassifitseerimine põllumajanduslikust otstarbest elamuks mitteelamispindade (ladu, heinakuur, garaaž) muutmist elamuteks. Selleks tuleb kontrollida linnaplaneerimise võimalikkust, esitada dokumendid omavalitsusele (Comune) ning tasuda linnaplaneerimistasud.

Üleminekut mõjutab piirkonna üldplaneering (PRG) või territoriaalplaneering (PGT), kus kinnisvara asub. Kui hoone asub rangelt põllumajanduslikus tsoonis või piirkonnas, kus kehtivad maastikulised või hüdrogeoloogilised piirangud, võib ümberehitust piirata või keelata, et kaitsta maad uute ehituste eest.

Maahoone ja elamu erinevus

Põhipunkt, mida tuleb mõista, on maahoone (fabbricato rurale) ja tsiviilelamu (civile abitazione) erinevus:

Maahoone on seotud katastri ja maksustamisega ning seotud põllumajandustegevusega;
Tsiviilelamu on vara, mis on ette nähtud ainult eraisikute alaliseks elamiseks ja ei ole seotud maa harimisega.

Objekti ümberkujundamise protsess koosneb viiest põhietapist:

Õigusliku staatuse kontroll: spetsialist taotleb omavalitsuselt arhiividokumente, et veenduda hoone vastavuses eelnevalt kinnitatud projektidega;
Tehnilise teostatavuse analüüs: hinnatakse, kas kehtivad linnaplaneerimise eeskirjad lubavad maapiirkondade hoonete ümberehitamist eluruumideks;
Ehitusdokumentide esitamine: vastav teatis või ehitusloa taotlus;
Tööde teostamine ja vastuvõtmine: konstruktsioonide tugevdamine, soojusisolatsiooni paigaldus jne;
Katastriregistri ajakohastamine ja kasutuselevõtu tunnistuse saamine: uue planeeringu registreerimine ja elamiskõlblikkuse deklaratsioon.

Kui otstarbe muutus on linnaplaneerimise seisukohast oluline

Itaalia seadused jagavad kinnisvara funktsionaalsesse kategooriasse, mis määrab infrastruktuuri koormuse. Seega, kui kinnisvara funktsioon muutub ühest kategooriast teise, võib see oluliselt mõjutada infrastruktuuri. Otstarbe muutus muudab alati infrastruktuuri koormust, tekitades täiendavat nõudlust avalike teenuste järele.

Kui üleminek toimub ilma ehitustöödeta, võidakse tasusid vähendada või need täielikult ära jätta vastavalt seadusele. See võib juhtuda näiteks siis, kui ruumi kasutusotstarve muutub samas kategoorias või kui ümberehitamine ei suurenda hoonete mahtu.

Maapiirkonna maja üleviimise kulud

Kinnisvara üleviimise lõplikud kulud sisaldavad ehitustööde maksumust, spetsialistide teenuseid ning omavalitsusele makstavaid linna arendustasusid.

Linna arendustasu koosneb kolmest osast:

Põhilise infrastruktuuri tasu (U1): hõlmab põhiliste kommunikatsioonide kulude katmist;
Teisese infrastruktuuri tasu (U2): kasutatakse sotsiaalsfääri arendamiseks;
Ehitustasu: arvutatakse protsendina ehituskuludest vastavalt piirkondlikele tariifidele.

Maapiirkonnas võib kõrvalhoone algmäär olla null, kuid otstarbe muutmisel tuleb tasuda sarnaseid summasid nagu uue elamu ehitamisel.

Maapiirkonna hoonete legaliseerimine ja registreerimine

Paljud vanad maapiirkonna hooned ei ole korrektselt registreeritud. Nende registreerimine nõuab üleviimist maakatastrilt (Catasto Terreni) hoonekatastrisse (Catasto Fabbricati).

Seadus nõuab selliste hoonete registreerimist, et määrata neile katastriväärtus ja arvutada makse. Legaliseerimisprotsess koosneb kahest etapist: kartograafiline etapp (PREGEO) ja omaduste deklareerimine (DOCFA).

Kinnisvara saab registreerida erinevatesse kategooriatesse vastavalt selle seisukorrale. Registreerimisreeglid kehtivad ka linnaplaneerimise amnestiale, mis nõuab vastavushindamist ja trahvi maksmist.

Millal ei ole kasutusotstarbe muutmise eest tasu nõutav?

Ehitustasusid ei võeta või neid vähendatakse teatud juhtudel, kui infrastruktuuri koormus ei suurene. Näiteks ei võeta tasusid, kui ruumi kasutusotstarve muutub samas kategoorias või kui ümberehitamine ei mõjuta hoonete mahtu.

Abiruumide ümberehitamine võib samuti olla tasudest vabastatud, soodustades olemasoleva ruumi tõhusat kasutamist ilma uut maad arendamata.

Maapiirkonna staatuse kaotamine: hüvitised ja maksusoodustused

Hoonete kaotamisel maapiirkonna staatuse võivad omanikud saada valitsuse programmidest ja maksusoodustustest kasu. See stimuleerib vanade hoonete taastamist ja takistab nende muutumist mahajäetud varemeteks.

Riiklikud ehitusboonused

Pärast maapiirkonna hoone elamuks muutmise protsessi alustamist saavad omanikud kasu maksusoodustustest, nagu Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus ja Sismabonus.