Itaalia kõige populaarsemad piirkonnad olid juhtivate kodude müügi raskuste seas

Homepanda Horizoni andmete kohaselt tõendavad seda esimese analüütilise keskuse andmed, mis hindavad Itaalia kinnisvaraturu tegelikku likviidsust. Halvima müügitulemusega kohtade hulgas olid Navigli Milanos, Rooma ajalooline keskus, Posillipo Napolis ja San Salvario Torinos.

Kuigi varem arvati, et prestiižne aadress tagab automaatselt kiired tehingud, lükkab tänapäevane statistika selle uskumuse täielikult ümber. Tegelikult on paljudel juhtudel olukord vastupidine. Samanimelise kinnisvarabüroo loodud uurimiskeskus Homepanda Horizon viis 12 kuu jooksul läbi põhjaliku jälgimise, hõlmates 243 266 müügikuulutust Milanos, Roomas, Napolis ja Torinos. Lõpptulemused purustavad sektori kõige juurdunud stereotüübid.

Homepanda likviidsusindeks

See paradoks tuvastati kahe patenteeritud analüütilise tööriista abil:

• Homepanda likviidsusindeks (IVH): hindab objekti eduka müügi tegelikku tõenäosust skaalal 0 kuni 10.
• Termomeetri allahindlused: registreerivad alghinna korrigeerimiste sageduse ja suuruse kogu selle aja jooksul, kui see on veebis saadaval.

Tuntud linnaosad, kus kinnisvara "rippub"

Navigli Milanos

Milano edetabelis paigutas IVH indeks kuulsa Navigli linnaosa 32 linna piirkonna seas kolmandale kohale, andes sellele vaid 1,8 punkti 10-st. Nimekirja autsaiderite hulka kuulusid veel Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Washington (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) ja ajalooline keskus (3,8). Need kuus tippasukohta, mis on seotud „Milano luksuse” kontseptsiooniga, näitavad praegu oluliselt madalamat likviidsust, kui üldiselt arvatakse.

Vastupidi, Milano liider oli üliõpilaskvartal Città Studi - Susa (7,0 punkti) – piirkond tavaliseks mugavaks elamiseks, mida elitismi kontekstis harva mainitakse.

Rooma ajalooline keskus

Pealinnas on see paradoks veelgi teravam. Rooma ajaloolises keskuses oli hinnalanguste sagedus 183% kõrgem kui Appio Latino - Colli Albani linnaosas, mida peetakse linna kõige stabiilsemaks piirkonnaks. Üldises likviidsusreitingus on Rooma kesklinn 3,05 punktiga kõige madalamal kohal. Parim IVH näitaja registreeriti Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci piirkonnas (7,5 punkti) - hästi sisustatud äärelinnas, mida läikivate brošüüride kaantel kunagi ei kajastu.

Posillipo Napolis

Sarnane stsenaarium kordub ka lõunas. Napolis asuv luksuslik Posillipo linnaosa, kuulus mäetipp panoraamvaadetega lahele, mis on saanud linna visiitkaardiks välismaalastele, sunnib müüjaid hindu korrigeerima 140% sagedamini kui stabiilsem töölisklassi San Carlo all'Arena - Sanità linnaosa.

San Salvario Torinos

Torinos asuv San Salvario linnaosa, mis oli pärast olümpiamänge kunagi õitsev ööelu keskus (seda kutsuti pikka aega "põhja-Trastevereks"), oli tuntud oma keskmise kuulutuse kestuse poolest 169 päeva. See on üks linna kõrgeimaid ja problemaatilisemaid väärtusi. Neli erinevat suurlinnapiirkonda ja neli sõltumatut andmebaasi kinnitavad sama nähtust.

Infrastruktuur on staatusest tähtsam

Kõigi nelja turu ühine seletus on lihtne: Tegelik likviidsus järgib linnakeskkonna arengut, mitte ajaloolist prestiiži.

• Milanos mõjutab uue M4 metrooliini käivitamine nõudlusmustrit täielikult: Ponte Lambro - Santa Giulia piirkond, mis sai M4 liinile juurdepääsu, on muutunud kõige dünaamilisemaks piirkonnaks - krunte müüakse siin keskmiselt vaid 19 päevaga.
• Torinos mõjutab Lingotto tsooni ulatuslik ümberehitamine (OGR tehnokeskus, M1 metroojaam, olümpiajärgne elamufond) asukoha näitajaid 100 päevani, mis on haruldane positiivne erand aeglase Torino turu jaoks.
• Roomas ületavad kõrgekvaliteetsed äärelinnad järjekindlalt vana fondi arengut.

Üheski uuritud linnas ei olnud likviidsuse liider ajalooliselt eliitkvartal – kõigil juhtudel olid esikohad territooriumidel, mis on hiljuti linnade moderniseerimise kaudu läbinud.

Itaalia turu neli iseloomujoont

Analüütikud kirjeldavad nelja suurlinna turgu kui nelja täiesti erinevat käitumismudelit:

1. Milano – ratsionaalne ja likviidne. Siin suletakse 84% kuulutustest alghinna languseta. See täpsus ei tulene aga omanikest endist, vaid arenenud ökosüsteemist, mis koosneb kogenud kinnisvarabüroodest ja suurest kapitali käibest. Kinnisvara keskmine müügiperiood on rekordiline 27 päeva.
2. Rooma on polariseerunud. „Kiireimate“ piirkondade (80 päeva tehingu kohta) ja „kõige kleepuvamate“ (152 päeva) vahel on tohutu lõhe 91%. Dünaamika muutub kvartalist kvartalisse radikaalselt.
3. Napoli on emotsionaalne. Kõige teravamad kontrastid on siin registreeritud: minimaalselt 65 päevast Materdei - Museo piirkonnas kuni tipptasemeni 138 päevani Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi tsoonis.
4. Torino on kannatlik (või paigalseisus). Keskmine müügiperiood pikeneb siin 131 päeva ja Santa Rita - Mirafiori Nordi piirkonnas saavutab see näitaja uuringu absoluutse antirekordi - 170 päeva veebis.

Katusekorter: unistus, mida on raske müüa

Kui eliitpiirkondades on raskusi, siis kõige prestiižsema eluasemeformaadi - katusekorterite (avatud terrasside ja panoraamvaadetega) - tulemused on veelgi nõrgemad. Nad on küll kallite reklaamikampaaniate nägu, aga praktikas nõuavad nad kõige rohkem aega ja suurimaid hinnasoodustusi.

Milanos on katusekorterite IVH indeks 4,08 versus 4,57 standardkorterite puhul (vahe on stabiilne, ehkki väike). Roomas on see vahe maksimaalne: 3,26 katusekorterite puhul versus 4,46 standardelamute puhul – vahe on rohkem kui üks protsent.

Napoli kõige paljastavam statistika: ainult 51% Napoli katusekorteritest müüakse alghinna korrigeerimata (Milanos on see näitaja 81%). Veelgi hullem on see, et 12% Napoli esmaklassilistest kinnisvaraobjektidest vajavad ostja ilmumiseks viit või enamat järjestikust hinnaalandust. Milanos juhtub seda vaid 1,9% juhtudest – erinevus on peaaegu kuuekordne.

Eraisik vs. vahendaja: stereotüüp leiab kinnitust (peaaegu kõikjal)

Pikaajaline vaidlus selle üle, et eraomanikud teevad professionaalsete maaklerite abita eluaseme hindamisel sagedamini vigu, on kinnitatud arvudega peaaegu kõigis piirkondades.

• Milanos on eraisikud sunnitud kasutama mitmeid allahindlusi (alates 5 või enamast korrast) 58% sagedamini kui professionaalsete agentuuride puhul.
• Roomas on see vahe 38% maaklerite kasuks.
• Napolis on erinevus sõltumatu ja professionaalse müügi vahel väiksem, kuid siiski märgatav.

Anomaaliaks oli Torino, kus 78,2% eraomanikest ei muuda kunagi oma pakkumishinda, samas kui agentuuride seas on see näitaja