Kuidas müüa korterit üürnikule ilma vigadeta

Juba renditud korteri müümiseks on mitmeid võimalusi. Omanik saab pakkuda kinnisvara ostmist otse üürnikule või müüa selle kolmandale osapoolele. Oluline on arvestada ostueesõiguse, üürilepingu kehtivuse ja võimalike maksumõjudega reguleerivate eeskirjadega.

Kuidas müüa korterit üürnikule

Paljudel juhtudel on kinnisvara müümine praegusele üürnikule kõige mugavam variant. See meetod võimaldab vältida korteri mitmekordset näitamist võõrastele, vähendada kinnisvarabüroo teenuste maksumust ja lihtsustada oluliselt kogu tehinguprotsessi.

Itaalia seadusandlus näeb aga ette teatud protseduurid, mis kaitsevad üürniku õigusi.

Müügi peamised etapid

1. Ametlik ostupakkumine

Kui omanik plaanib korteri müüa üürilepingu esimese tähtaja lõpus (näiteks pärast 4+4 üürilepingu esimest nelja aastat), võib üürnikul olla ostueesõigus (eesõiguseõigus).

Sel juhul peab omanik saatma ametliku teate tähitud kirja või tähitud e-kirja (PEC) teel, märkides järgmist:

• müügihinna;
• tehingu tingimused;
• otsuse tegemise tähtaja.

2. Vastamise tähtaeg

Pärast teate saamist on üürnikul 60 päeva aega teatada, kas ta soovib oma ostuõigust kasutada.

Jah-sõnumi korral toimub tehingu notariaalne kinnitamine tavaliselt järgmise 30 päeva jooksul.

3. Vabamüük

Kui lepingu esimene tähtaeg on juba möödas või üürnik on ametlikult ostmisest keeldunud, on omanikul õigus korter vabalt müüa igale ostjale.

Siiski ei takista miski pooltel igal ajal kokku leppida, et müüvad üürnikule vastastikku kasulikel tingimustel.

4. Üürilepingu lõpetamine

Kui üürnik ostab korteri oma peamiseks elukohaks, saab ta oma esimese kinnisvara puhul maksusoodustusi.

Pärast ostu-müügilepingu allkirjastamist lõpeb üürileping automaatselt, kuna üürnikust ja omanikust saavad sama isik.

Mis juhtub üürilepinguga pärast korteri müümist

Kui korter müüakse kolmandale isikule, siis kehtiv üürileping ei lõpe.

Itaalia tsiviilseadustiku artikli 1599 kohaselt saab uuest omanikust automaatselt lepingu pool eelmise omaniku asemel.

See tähendab, et:

• üürnikul säilib õigus korterit kasutada kuni üürilepingu lõpuni;
• üür jääb samaks;
• lepingu tingimusi ei saa uus omanik ühepoolselt muuta;
• uuel omanikul on õigus üüri saada ja tagatisraha tagastada üürilepingu lõppedes.

Millal üürilepingut ei saa pikendada

Omanikul on õigus keelduda lepingu automaatsest pikendamisest ainult seaduses sätestatud juhtudel.

Näiteks kui ta:

• kavatseb korterit kasutada enda või lähedaste sugulaste elukohana;
• ei oma muud elamukinnisvara (välja arvatud oma kodu) ja kavatseb korteri müüa.

Sellisel juhul tuleb üürnikku teavitada vähemalt kuus kuud enne lepingu lõppemist. Just sellisel juhul on tal ostueesõigus.

Registreerimata üürileping

Kui üürilepingut ei ole Itaalia maksuametis registreeritud või üürileping toimub ebaseaduslikult, ei ole sellisel lepingul kolmandate isikute suhtes õiguslikku jõudu.

Pärast müüki on uuel omanikul õigus nõuda korteri vabastamist ja selles elav isik ei saa enam kasutada seadusega ette nähtud tavapäraseid tagatisi.

Kas üürnikul on alati ostueesõigus?

On levinud arvamus, et üürnikul on alati ostueesõigus korter osta. Praktikas see nii ei ole.

Seaduse nr 431/1998 kohaselt tekib ostueesõigus ainult teatud tingimuste täitmisel.

Ostueesõigust ei ole, kui:

• korter müüakse üürilepingu kehtivuse ajal;
• leping on juba läbinud oma esimese uuendamise;
• omanikul on muud elamukinnisvara;
• korter antakse üle abikaasale või sugulastele kuni teise sugulusastmeni;
• toimub kogu hoone kingitus, pärandus või müük tervikuna.

Kõigil ülaltoodud juhtudel on omanikul vabadus müüa kinnisvara kellele tahes ostja.

Korteri müümine kolmandale osapoolele

Olemasoleva üürnikuga korteri müümisel on omad iseärasused.

Turuväärtuse langus

Asustatud korter on tavaliselt odavam kui tühi.

Keskmine allahindlus on 15–30%.

Hinnalanguse suurus sõltub peamiselt järelejäänud üüriperioodist:

• kui leping lõpeb peagi, on allahindlus suhteliselt väike;
• kui üürilepingu lõppemiseni on jäänud mitu aastat, nõuab ostja tavaliselt oluliselt madalamat hinda.

Kapitalikasvumaks

Maksu suurus sõltub sellest, kui palju aega on möödunud korteri ostmisest.

Kui omanik on korterit omanud üle viie aasta

Müügist saadud tulu on kapitalikasvumaksust vabastatud.

Kui korter on olnud omanduses vähem kui viis aastat

Kui müüte ostuhinnast kallimalt, peate saadud kasumilt maksma 26% maksu.

Müük praegusele üürnikule

Eelised

• võite saada peaaegu täieliku turuväärtuse kinnisvara;
• kinnisvarabüroo teenuste eest tasusid ei ole;
• pole vaja läbi viia korteri mitmekordset näitamist;
• ostja on kinnisvara seisukorrast hästi teadlik, seega on hilisemate nõuete risk minimaalne.

Võimalikud raskused

Üürnik saab oma positsiooni ära kasutada läbirääkimisteks ja madalama hinna saavutamiseks, väites, et üürnikuga on korterit keerulisem müüa.

Lisaks sõltub tehing sageli hüpoteeklaenu saamisest. Kui pank keeldub finantseerimisest, võib müük mitmekuulise ootamise järel nurjuda.

Müük kolmandale osapoolele olemasoleva üürilepinguga

Sel juhul on potentsiaalsed ostjad peamiselt investorid.

Eelised

• kinnisvara genereerib juba stabiilset sissetulekut;
• müüja saab jätkuvalt üüri kuni notariaalselt kinnitatud lepingu allkirjastamiseni.

Puudused

Investorid nõuavad tavaliselt märkimisväärset allahindlust.

Lisaks võib üürnik potentsiaalsetele ostjatele korteri vaatamise keeruliseks muuta. Mõnel juhul tekivad probleemid üüri maksmisega, mis võib müüki keerulisemaks muuta.

Üürnikule ennetähtaegse lahkumise korral hüvitise maksmine

Mõnikord on kõige soodsam lahendus kokkulepe üürnikuga lepingu ennetähtaegse lõpetamise kohta.

Sellise kokkuleppe olemus seisneb selles, et omanik maksab üürnikule korteri vabatahtliku vabastamise eest teatud summa.

See ei ole seadusest tulenev nõue, vaid poolte vabatahtlik kokkulepe.

See variant on eriti õigustatud, kui tühja korteri maksumus on oluliselt kõrgem kui kehtiva üürilepinguga eluaseme maksumus.

Näiteks kui asustatud korteri müük toob kaasa hinna languse 25 000 euro võrra, siis üürnikule hüvitise maksmine summas 5–7 tuhat eurot võimaldab teil säilitada suurema osa kinnisvara turuväärtusest.

Lisaks aitab see lähenemisviis vältida pikki ootamisi üürilepingu lõppemisega või kohtulikke väljatõstmismenetlusi, võimaldades teil tehingu palju kiiremini lõpule viia.