Luksuskinnisvaraturg aeglustub, ent jätkab liikumist: Itaalia investorite huvi keskmes

Viimaste Knight Franki aruannete kompaktne analüüs kinnitab jõukate investorite jätkuvat huvitatust Rooma ja Milano

Pärast pikka aktiivset kasvuperioodi jätkavad luksuselamukinnisvara hinnad tõusu, kuid aeglasemas tempos. Olukord erineb siiski oluliselt sõltuvalt piirkonnast, segmendist ja konkreetsest linnast. Seda kinnitavad Knight Franki aruannete seeria andmed 2026. aasta esimese poole kohta (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence ja European Residential Signals), mis annavad põhjaliku ülevaate maailma-, Euroopa- ja Itaalia kinnisvaraturgudest.

Hinnad tõusevad, kuid inflatsiooniga arvestades on dünaamika negatiivne

Global House Price Index, mis jälgib 55 peamist turgu üle maailma, näitas 2026. aasta esimeses kvartalis keskmist nominaalhinna tõusu 1,4% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga. See on nõrgim tulemus alates 2024. aasta kolmandast kvartalist. Siiski näitas 91% jälgitavatest turgudest endiselt positiivset nominaalkasvu.

Peamine probleem on inflatsioon. Pärast inflatsiooni arvesse võtmist langesid reaalhinnad keskmiselt 1,8% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga. Inflatsioon vähendab endiselt nominaalkasvu ning jätkusuutliku taastumise jaoks on vaja jätkuvaid intressimäärade langetamisi ja inflatsioonirõhu leevendamist.

Kes juhib ja kes langeb:

• Türgi juhib nominaalkasvu (+26,2%), kuid kõrge inflatsiooni tõttu on reaalkasv negatiivne (-3,5%).
• Nominaalkasvu tipus on ka Ungari (+21,4%), Põhja-Makedoonia (+16,7%), Portugal (+16,5%) ja Horvaatia (+16,1%).
• Hispaania on 7. kohal kasvuga +13,9%, näidates reaalkasvuks 10,1%.
• Nimekirja lõpus on Mandri-Hiina (-6,3%) ja Kanada. (-5,0%).

Aasia domineerib maailma esmaklassilisel kinnisvaraturul (Prime)

Prime Global Cities Index (47 linna üle maailma) näitas esmaklassiliste kinnisvarahindade keskmist tõusu 2,0% 12 kuu jooksul. Turg on muutunud selektiivsemaks: investorid uurivad konkreetsete linnade fundamentaalseid näitajaid, mitte ainult üldist globaalset suundumust.

Peamised linnad:

• Tokyo näitas uskumatut aastast kasvu +44,4% (absoluutne liider), kuid langes viimase kvartali jooksul -8,6%, mis näitab kiire kasvu faasi lõppu. Viie aasta jooksul on Tokyo turg kasvanud 126,4%.
• Aasia peamised turud on: Manila (+19,9%), Dubai (+13,0%), Seoul (+11,3%), Singapur (+9,8%), Mumbai (+8,2%).
• Viie aasta jooksul on Dubaist saanud kasvu liider – kosmiline +180,7%.
• Väljaspool turuosa: Vancouver (-10,4%), Toronto (-9,5%), Guangzhou (-8,9%), Peking (-7,3%), Shanghai (-7,2%). London jääb samuti kahjumisse (-4,0% aasta jooksul ja -5,1% 5 aasta jooksul).

Üliluksusklassi segment (Super-Prime): Dubai juhib, New York ja Hongkong kiirenevad

Üliluksusklassi segmendis (tehingud alates 10 miljonist dollarist) registreeriti 2026. aasta esimeses kvartalis 12 võtmelinnas 636 tehingut koguväärtusega 11,4 miljardit dollarit (keskmine kinnisvara hind oli 18,6 miljonit dollarit).

• Dubai säilitas absoluutse juhtpositsiooni: 193 tehingut koguväärtusega 3,43 miljardit dollarit (+35% kvartalis). Knight Frank märgib siiski, et see tipphetk saabus jaanuaris-veebruaris, enne piirkondliku konflikti eskaleerumist 2026. aasta veebruari lõpus.
• Teisel kohal oli Hongkong (94 tehingut 1,84 miljardi dollari eest).
• Kolmandal kohal on New York (90 tehingut 1,67 miljardi dollari eest, mis on kvartali jooksul +58% hüpe).
• Kokku moodustasid need kolm linna peaaegu 60% kõigist ülikõrgete kinnisvaratehingutest kogu maailmas. Londoni tehingute arv tõusis 45 tehinguni (836 miljonit dollarit), kuid on siiski väga kaugel oma 2022. aasta näitajatest.
• 
  

Euroopa: kuurordisihtkohad kasvasid 5 aastaga 60%

Ostjaprofiil Euroopa luksuskinnisvaraturul on muutumas. Eurooplaste (välja arvatud britid) osakaal langes 40%-ni, samal ajal kui britid ja ameeriklased muutusid aktiivsemaks.

• Britid moodustavad umbes kolmandiku rahvusvahelisest nõudlusest: lisaks Monacole ja Côte d'Azurile ostavad nad aktiivselt kinnisvara Madridis, Ibizal ja Toscanas.
• Ameeriklased investeerivad aktiivselt Milanosse, Ibizale ja Algarvesse.
• Hinnatõus 5 aasta jooksul: Kuurordipiirkondades ("päikese käes vaevlevad") on hinnad kolossaalselt tõusnud - Algarves (+60% alates 2020. aastast), millele järgnevad Provence, Marbella, Mallorca, Ibiza ja Saint-Tropez. Linnade seas näitavad parimat viieaastast dünaamikat Zürich ja Milano.

Oluline on arvestada valuutaefektiga: ameeriklase või šveitslase jaoks on ost euroalal nüüd hinna tajumise osas „odavam“ vahetuskursi erinevuse tõttu.

Itaalia: Massiturg kasvab, Milano kohaneb ja Rooma särab

Globaalses kontekstis esitleb Itaalia erinevaid tulemusi sõltuvalt linnast ja segmendist:

• Peavoolu: Itaalia hoiab maailmas 27. kohta aastase nominaalkasvuga +5,2% (reaalkasv +2,8%). See ületab Saksamaa, Prantsusmaa ja Ühendkuningriigi näitajaid.
• Milano (Prime segment): 32. kohal 46-st -0,9% aastas. See ei tähenda langust, vaid stabiliseerumist pärast tugevat viieaastast tõusu, mille jooksul Milanos tõusid hinnad +36% (maailma 7. parim tulemus). Rahvusvaheline nõudlus Milano järele ameeriklaste ja brittide seas on endiselt tugev.

Rooma särab Euroopa turul

Rooma kohta on eraldi aruanne Knight Franki ja ReLivingi agentuurilt. PIRI 100 andmetel kasvas Rooma luksuskinnisvaraturg 2025. aastal 5,5%, tõstes Itaalia pealinna maailmas 23. kohale – Madridi, Pariisi ja New Yorgi ette.

Mis meelitab investoreid Rooma:

1. Välismaalased: Peamine nõudlus tuleb ostjatelt Ühendkuningriigist, USA-st, Prantsusmaalt, Poolast ja Põhja-Euroopast. Britid toovad sageli oma maksuresidentsuse Rooma, samas kui ameeriklased soetavad prestiižseid teise kodud. Itaalia "ühtlane maks" (fikseeritud maks jõukatele elanikele) mängib olulist rolli.
2. Hotellibrändid: Maailma suurimad luksusbrändid laienevad linna. Pärast W Romei ja The Rome EDITIONi avatakse Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari ja Six Senses.
3. Populaarsed piirkonnad: Via Veneto asukoht - Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR ja Appia Antica piirkonnad (viimane meelitab ligi neid, kes hindavad privaatsust ja ajaloolisi villasid).

Hinnad Roomas: Luksuslikke renoveeritud kinnisvaraobjekte müüakse 10 000–15 000 euro eest ruutmeetri kohta ("Kuldse Kolmnurga" / Tridente piirkonnas - veelgi kallim). See muudab Rooma äärmiselt konkurentsivõimeliseks võrreldes Londoni, Pariisi või Genfiga. Kõige populaarsem vorm on "võtmed kätte" elamu, millel on kõrge energiatõhususe reiting, nutika kodu funktsioonid, concierge ja parkimine. Selliste võtmed kätte kinnisvaraobjektide terav puudus ajab hindu Roomas üles.